Verbouwingen: praktische tips

Zelf heb ik drie keer opdracht gegeven om een woning te verbouwen. Twee keer een hele grote verbouwing van een net gekocht bouwval naar een volledige naar eigen wens gerenoveerd paleis. Eén keer de verbouwing van de zolder om van een grote ruimte twee kinderkamers te maken. De twee grote verbouwingen zijn goed gegaan. Ook al ging dat ook niet volledig gepaard zonder wat wrijving en strijd: met beide aannemers heb ik ook na oplevering nog steeds goed contact. De derde ging met wat meer moeite gepaard: niet wat betreft de uitvoering (die was dik in orde) maar wel over de uiteindelijk te bepalen aanneemsom.

Risico

De verbouwing van een woning leidt vaak tot geschillen. Dat ligt een beetje aan de opdrachtgever: die heeft vaak wel een soort van plan hoe de woning er uiteindelijk uit zal moeten zien, maar die plannen zijn vaak niet echt concreet zodat de verwachting van de opdrachtgever en het uiteindelijke resultaat niet altijd overeen komen. Dat ligt aan de aannemer die op basis van een vaag plan aan de slag gaat en daarbij niet altijd goed communiceert over wat die aan het doen is en hoeveel dat kost. De component geluk speelt ook nog mee: juist bij verbouwingen van oude woningen komen veel ongewenste verrassingen voor (asbest, rotte balken en vloeren) met gevolgen voor budget en planning. Op die manier kunnen problemen in de bouw snel leiden tot geschillen.

Praktische tips voor de particuliere opdrachtgever

Zoals bij iedere contractuele relatie, is uiteindelijk vertrouwen over en weer het belangrijkste. Juist als opdrachtgever en aannemer elkaars rechtvaardigde belangen inzien en erop vertrouwen dat zij met elkaar een mooi project uitvoeren en afronden, kunnen problemen worden opgelost. Probleem is alleen dat partijen dat vertrouwen wel hebben bij de start van de verbouwing. Hoe hou je de intenties daarna vast? Alleen vertrouwen is vaak niet voldoende om te komen tot een goede afronding van een bouwproject.

Wat kan de particuliere opdrachtgever doen om van de verbouwing een succes te maken?

• Veel opdrachtgevers kiezen een aannemer na een doorverwijzing door vrienden, familie of collega’s. Dat is al een goede eerste stap: de aannemer heeft zich in een eerdere verbouwing blijkbaar bewezen. Het is alleen geen garantie voor het ontbreken van problemen. In mijn praktijk heb ik met meerdere geschillen te maken gehad waarbij opdrachtgever en aannemer via vrienden of relaties aan elkaar zijn voorgesteld maar wat toch fout liep;
• Kies voor een aannemer die is aangesloten bij een garantie- en waarborginstituut. Dat kan Woningborg of SWK zijn voor nieuwbouwwoningen of Bouwgarant voor verbouwingen. De aannemer moet, om te zijn aangesloten bij een dergelijk instituut, aan eisen voldoen. Het instituut controleert de aannemer periodiek. Als de aannemer een wanprestatie levert, kan een dergelijk garantie- en waarborginstituut vaak bemiddelend optreden. Als de aannemer failliet gaat, zal het garantie- en waarborginstituut onder voorwaarden de afbouw regelen (voor wat betreft Bouwgarant na het sluiten van een Bouwgarant-garantie);
• Probeer het plan zo concreet mogelijk te maken. Wat is de indeling, wat is het gewenste afwerkingsniveau, materiaalkeuze. Eventueel in samenspraak met een architect. Dat zorgt er voor dat de verbouwing uiteindelijk zoveel als mogelijk aan de verwachtingen zal voldoen;
• Hou periodiek (wekelijks, eens in de twee weken) een bouwvergadering. Dat hoeft niet lang te zijn, een uurtje kan al voldoende zijn. Bespreek met elkaar de stand van zaken, meerwerk, planning. Bespreek duidelijk wat de aannemer van jou als opdrachtgever nodig heeft: informatie, tekeningen etc. Maak van de vergadering dezelfde dag nog een kort verslag en stuur die naar de aannemer;
• Spreek met elkaar een realistische bouwtijd af en hang aan de overschrijding van de bouwtijd een korting. Niet een gigantisch bedrag aan korting om de aannemer het vel over de neus te trekken maar voldoende om er voor te zorgen dat de aannemer halverwege het werk niet neerlegt omdat hij ergens anders een betere klus heeft. Een korting is een gefixeerde schadevergoeding. Je hoeft de schade niet aan te tonen maar het verstrijken van de termijn maakt al dat de aannemer de korting is verschuldigd. Een kortingsbedrag dat overeenkomt met de kosten die je verwacht per maand te maken (huur / hypotheek bestaande woning, kosten bouwbegeleider) met een relatief kleine plus (25% ofzo), en dat om te slaan per werkdag, zal volstaan;
• Vraag bij een wijziging van het plan om de daarmee gepaard gaande kosten. Uit een recent arrest van de Hoge Raad volgt (heel kort gezegd) dat de aannemer moet melden dat er meerwerk aankomt maar dat het aan de opdrachtgever is om navraag te doen naar de daarmee gepaard gaande kosten. Hou met de aannemer een lijst van meerkosten bij, dat voorkomt aan het einde van de bouw verrassingen;
• Als de aannemer zegt dat hij klaar is, maak samen een rondje door de woning en stelt daarbij een proces-verbaal van oplevering op met daarin de nog uit te voeren restpunten. Dat is vormvrij, kan gewoon met pen op een A4-tje. Veel aannemers die verbouwingen doen, doen dit niet. Op die manier wordt het lastig voor de opdrachtgever om restpunten opgelost te krijgen. Als de aannemer een dergelijke opname niet wil doen of hij is al vertrokken zonder opname, maak zelf een opname en stuur die binnen enkele dagen na het vertrek naar de aannemer toe.

Afronding

De verbouwing van de woning kan een heel stressvolle periode zijn. De meeste verbouwingen gaan om heel veel geld. Neem daar als opdrachtgever de tijd voor, communiceer met de aannemer en heb altijd het einddoel (een prachtig gerenoveerde woning) voor ogen. Probeer er als aannemer en opdrachtgever naar toe te werken dat je beiden aan het einde van het project tevreden en trots kunt zijn op het behaalde resultaat.