Skip to main content

Verbouwingen: praktische tips


Zelf heb ik drie keer opdracht gegeven om een woning te verbouwen. Twee keer een hele grote verbouwing van een net gekocht bouwval naar een volledige naar eigen wens gerenoveerd paleis. Eén keer de verbouwing van de zolder om van een grote ruimte twee kinderkamers te maken. De twee grote verbouwingen zijn goed gegaan. Ook al ging dat ook niet volledig gepaard zonder wat wrijving en strijd: met beide aannemers heb ik ook na oplevering nog steeds goed contact. De derde ging met wat meer moeite gepaard: niet wat betreft de uitvoering (die was dik in orde) maar wel over de uiteindelijk te bepalen aanneemsom.

Risico

De verbouwing van een woning leidt vaak tot geschillen. Dat ligt een beetje aan de opdrachtgever: die heeft vaak wel een soort van plan hoe de woning er uiteindelijk uit zal moeten zien, maar die plannen zijn vaak niet echt concreet zodat de verwachting van de opdrachtgever en het uiteindelijke resultaat niet altijd overeen komen. Dat ligt aan de aannemer die op basis van een vaag plan aan de slag gaat en daarbij niet altijd goed communiceert over wat die aan het doen is en hoeveel dat kost. De component geluk speelt ook nog mee: juist bij verbouwingen van oude woningen komen veel ongewenste verrassingen voor (asbest, rotte balken en vloeren) met gevolgen voor budget en planning. Op die manier kunnen problemen in de bouw snel leiden tot geschillen.

Praktische tips voor de particuliere opdrachtgever

Zoals bij iedere contractuele relatie, is uiteindelijk vertrouwen over en weer het belangrijkste. Juist als opdrachtgever en aannemer elkaars rechtvaardigde belangen inzien en erop vertrouwen dat zij met elkaar een mooi project uitvoeren en afronden, kunnen problemen worden opgelost. Probleem is alleen dat partijen dat vertrouwen wel hebben bij de start van de verbouwing. Hoe hou je de intenties daarna vast? Alleen vertrouwen is vaak niet voldoende om te komen tot een goede afronding van een bouwproject.

Wat kan de particuliere opdrachtgever doen om van de verbouwing een succes te maken?

  • Veel opdrachtgevers kiezen een aannemer na een doorverwijzing door vrienden, familie of collega’s. Dat is al een goede eerste stap: de aannemer heeft zich in een eerdere verbouwing blijkbaar bewezen. Het is alleen geen garantie voor het ontbreken van problemen. In mijn praktijk heb ik met meerdere geschillen te maken gehad waarbij opdrachtgever en aannemer via vrienden of relaties aan elkaar zijn voorgesteld maar wat toch fout liep;
  • Kies voor een aannemer die is aangesloten bij een garantie- en waarborginstituut. Dat kan Woningborg of SWK zijn voor nieuwbouwwoningen of Bouwgarant voor verbouwingen. De aannemer moet, om te zijn aangesloten bij een dergelijk instituut, aan eisen voldoen. Het instituut controleert de aannemer periodiek. Als de aannemer een wanprestatie levert, kan een dergelijk garantie- en waarborginstituut vaak bemiddelend optreden. Als de aannemer failliet gaat, zal het garantie- en waarborginstituut onder voorwaarden de afbouw regelen (voor wat betreft Bouwgarant na het sluiten van een Bouwgarant-garantie);
  • Probeer het plan zo concreet mogelijk te maken. Wat is de indeling, wat is het gewenste afwerkingsniveau, materiaalkeuze. Eventueel in samenspraak met een architect. Dat zorgt er voor dat de verbouwing uiteindelijk zoveel als mogelijk aan de verwachtingen zal voldoen;
  • Hou periodiek (wekelijks, eens in de twee weken) een bouwvergadering. Dat hoeft niet lang te zijn, een uurtje kan al voldoende zijn. Bespreek met elkaar de stand van zaken, meerwerk, planning. Bespreek duidelijk wat de aannemer van jou als opdrachtgever nodig heeft: informatie, tekeningen etc. Maak van de vergadering dezelfde dag nog een kort verslag en stuur die naar de aannemer;
  • Spreek met elkaar een realistische bouwtijd af en hang aan de overschrijding van de bouwtijd een korting. Niet een gigantisch bedrag aan korting om de aannemer het vel over de neus te trekken maar voldoende om er voor te zorgen dat de aannemer halverwege het werk niet neerlegt omdat hij ergens anders een betere klus heeft. Een korting is een gefixeerde schadevergoeding. Je hoeft de schade niet aan te tonen maar het verstrijken van de termijn maakt al dat de aannemer de korting is verschuldigd. Een kortingsbedrag dat overeenkomt met de kosten die je verwacht per maand te maken (huur / hypotheek bestaande woning, kosten bouwbegeleider) met een relatief kleine plus (25% ofzo), en dat om te slaan per werkdag, zal volstaan;
  • Vraag bij een wijziging van het plan om de daarmee gepaard gaande kosten. Uit een recent arrest van de Hoge Raad volgt (heel kort gezegd) dat de aannemer moet melden dat er meerwerk aankomt maar dat het aan de opdrachtgever is om navraag te doen naar de daarmee gepaard gaande kosten. Hou met de aannemer een lijst van meerkosten bij, dat voorkomt aan het einde van de bouw verrassingen;
  • Als de aannemer zegt dat hij klaar is, maak samen een rondje door de woning en stelt daarbij een proces-verbaal van oplevering op met daarin de nog uit te voeren restpunten. Dat is vormvrij, kan gewoon met pen op een A4-tje. Veel aannemers die verbouwingen doen, doen dit niet. Op die manier wordt het lastig voor de opdrachtgever om restpunten opgelost te krijgen. Als de aannemer een dergelijke opname niet wil doen of hij is al vertrokken zonder opname, maak zelf een opname en stuur die binnen enkele dagen na het vertrek naar de aannemer toe.

Afronding

De verbouwing van de woning kan een heel stressvolle periode zijn. De meeste verbouwingen gaan om heel veel geld. Neem daar als opdrachtgever de tijd voor, communiceer met de aannemer en heb altijd het einddoel (een prachtig gerenoveerde woning) voor ogen. Probeer er als aannemer en opdrachtgever naar toe te werken dat je beiden aan het einde van het project tevreden en trots kunt zijn op het behaalde resultaat.

Auteur

Remco Smith
mr. Remco Smith

Meer artikelen en publicaties


Geschreven op .
Bouwkosten rijzen de pan uit. Een bouw gestart in 2021 is nu nauwelijks meer binnen budget te realiseren. Kan de aannemer die kosten bij de opdrachtgever neerleggen?
Geschreven op .
Eerder heb ik praktische tip gegeven hoe geschillen bij verbouwingen te voorkomen. Maar wat kan een architect eigenlijk bij verbouwingen betekenen?
Geschreven op .
Praktische tips voor consumenten die willen verbouwen Verbouwen van de woning kost vaak heel veel geld. Het is stressvol, je legt de verantwoordelijkheid bij een aannemer die je misschien niet of nauwelijks kent. Voordat je het weet heb je een half afgebouwde woning en regelmatig contact met een advocaat. Hoe kun je geschillen bij verbouwen voorkomen?
Geschreven op .
Meerwerk blijft een aanleiding voor voor geschillen in de bouw. De Hoge Raad heeft op 1 juli 2022 een heel belangrijk arrest gewezen, dat als het goed is meer duidelijkheid biedt over de verantwoordelijkheden van aannemer en opdrachtgever
Geschreven op .
"50 jaar Vereniging voor Bouwrecht, verhalen van leden" heet het jubileumboek van de VBR. Ik ben er trots op dat ik ben uitgenodigd om daar een stuk over te schrijven
Geschreven op .
Indekken of dienstverlening? Aannemers vinden het vaak lastig om afspraken over meerwerk en planning vast te leggen. Het lijkt dan toch op indekken, dossiervorming. Tijd voor een andere visie op het bevestigen van afspraken.
Geschreven op .
Transformatie naar woningen: voorkom geschillen! Het transformeren van kantoorruimten en fabriekshallen of loodsen naar woningen neemt een vlucht. Het leidt tot woningen in de bebouwde omgeving, vaak al met voorzieningen in de buurt. En leegstand van kantoren wordt daarmee ook opgelost. Wat zijn risico's van die transformatie voor aannemer, ontwikkelaar en uiteindelijke bewoner?
Geschreven op .
Als appartementseigenaar heb je opeens niet meer alles te zeggen over de woning. De VvE bepaalt wanneer onderhoud wordt gepleegd, of laadpalen mogen worden geplaatst en wanneer de kozijnen weer worden geschilderd. Sta je dan als eigenaar machteloos? Nee, zeker niet, maar let wel op de hele korte termijnen
Geschreven op .
Corona en huur: wie bewijst wat?
Geschreven op .
Kritiek op concept voor DNR 2022
Geschreven op .
Nieuwe voorwaarden voor architecten en adviseurs in de bouw
Geschreven op .
Wat is dat, een funderingsgebrek? Hoe vindt funderingsherstel plaats? En wat komt daar bij kijken? Jan Dogterom heeft daar een ontzettend informatieve film over gemaakt, waarvoor ik ben geïnterviewd.
Geschreven op .
Naar verwachting zal per 1 juli 2022 de Wet kwaliteitsborgen voor het bouwen in werking treden. Onderdeel daarvan is de wijziging van de aansprakelijkheid na oplevering. Aan de hand van een arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden ben ik nagegaan of die wet voor de woningbouw veel veranderingen gaat meebrengen, of dat de consument al een beter instrument in handen heeft.
Geschreven op .
Het Coronavirus heeft in 2020 een groot deel van de samenleving plat gelegd. Ook de bouw heeft daar schade door ondervonden. Het Instituut voor Bouwrecht (IBR) heeft mij gevraagd een bijdrage te schrijven over de verwachte juridische gevolgen van het Coronavirus.
Geschreven op .
Op 12 november 2019 heeft ProBitumen een heel interessant congres georganiseerd over de Wet kwaliteitsborgen voor het bouwen. Ik heb daar een voordracht gehouden over aansprakelijkheid en waarschuwingsplicht. Een verslag van die middag is hierbij toegevoegd
Geschreven op .
De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen is in aangepaste vorm aan de Eerste Kamer voorgelegd. Cobouw heeft mijn mening daarover gevraagd.
Geschreven op .
In het Eigen Huis Magazine van Vereniging Eigen Huis staat een artikel over onderzoeks- en informatieplicht, vooral waar het gaat om de fundering. Ik ben daarvoor geïnterviewd.
Geschreven op .
In de Bouwrecht (Kluwer) van december 2017 staat een noot bij een arrest van de Hoge Raad en een vonnis van de rechtbank Limburg, sector kanton, over de eisen aan de klachtplicht. Geschreven samen met Erik Lichtenveldt (THL Advocaten)
Geschreven op .
De overspannen huizenmarkt in Rotterdam heeft tot een artikel geleid over de rol van de verkoper en de makelaar. Het AD heeft mij daarvoor geïnterviewd.
Geschreven op .
De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen is op 4 juli 2017 behandeld in de Eerste Kamer. Cobouw heeft mij gevraagd naar mijn mening over het wetsvoorstel.
Geschreven op .
In het tijdschrift Bouwkwaliteit in de praktijk heeft mijn artikel gestaan over een door de rechtbank opgelegde sloopplicht, ondanks een onherroepelijke omgevingsvergunning.
Geschreven op .
In mijn blog van juli ben ik ingegaan op de bepaling van de bouwtijd. Conclusie was, dat de renovatieprof er goed aan doet om een bouwtijd af te spreken. Maar wat nu als er te laat wordt opgeleverd?
Fundering
Geschreven op .
Op een dag plaatsen de buren bouwhekken voor de woning. De buurvrouw doet een briefje in de brievenbus met de mededeling dat zij heeft besloten over te gaan tot funderingsherstel. Dat zal wat overlast geven en daarvoor biedt zij op voorhand excuses aan. Als de werkzaamheden zijn afgerond zal de buurvrouw een opgave doen van de kosten van het herstel van de mandelige muur en zij gaat ervan uit dat de buren de helft zullen voldoen.1 Kan dat zomaar?
Contracteren met adviseurs
Geschreven op .
Veel bouwprojecten leiden tot juridische procedures. Als achteraf geanalyseerd wordt wat de oorzaak is van de geschillen, blijkt die vaak te worden gevonden in de overeenkomst. De overeenkomst waarin onmogelijke eisen staan, of waarin verantwoordelijkheden bij de verkeerde partij liggen. Het is dan ook niet verwonderlijk, dat juristen steeds vaker worden betrokken bij het opmaken van een contract.
Geschreven op .
Cobouw heeft in een aantal artikel geschreven over de vallende bouwkraan in Alphen aan den Rijn, en dan vooral over de aanbesteding en contractvorming. Cobouwjournalist Thomas van Belzen heeft mij gevraagd de aanbestedingsstukken te onderzoeken en mijn mening hierover gevraagd.
Houten heipaal
Geschreven op .
In Nederland staan honderdduizenden woningen op houten palen. In veel gevallen zijn dat woningen die onderdeel uitmaken van een rij woningen. De wanden tussen die woningen zijn veelal mandelig: het gezamenlijk eigendom van de eigenaar en de buren. Wat nu als de fundering van de woning langzamerhand bezwijkt? Mag je zomaar herfunderen?
Geschreven op .
Alphen aan de Rijn kon eigenlijk geen kant meer op, toen ze ontdekte dat er maar één inschrijver was voor de renovatie van de Julianabrug. Of de hele aanbesteding had opnieuw gemoeten. Maar dat kost tijd. Kostbare tijd, die de gemeente niet had vanwege een hardloopwedstrijd.
Tips
Geschreven op .
Veel opdrachtgevers worstelen met het inrichten van de aanbestedingsprocedure. Wat vraag je nu? Wat vind je als opdrachtgever echt belangrijk? Hoe kom je tot de beste inschrijving die garandeert dat het werk zo goed mogelijk wordt uitgevoerd? Of is het juist van belang dat het zo goedkoop mogelijk wordt uitgevoerd? Het is niet eenvoudig om het aanbestedingsreglement of de aanbestedingsleidraad zo in te richten, dat de uitkomst van de aanbesteding is dat de beste inschrijver wint.
Geschreven op .
In Bouwrecht van september 2014 staat een annotatie van mijn hand over een vonnis van de Raad van Arbitrage voor de Bouw over korting vanwege te late oplevering, en het risico voor het opnemen van de verkeerde UAV (de niet bestaande UAV 1986 in plaats van UAV 1968 of UAV 1989).
Geschreven op .
In Bouwrecht van mei 2014 staat een annotatie van mijn hand onder het vonnis over de geruchtmakende aanbesteding van het Depotgebouw van museum Boymans van Beuningen in Rotterdam.
Geschreven op .
In de Cobouw heeft op 20 april 2013 een artikel gestaan over het initiatief om te komen tot nieuwe algemene voorwaarden voor adviseurs in de bouw, waarbij ook opdrachtgevers betrokken zouden zijn. Deze nieuwe algemene voorwaarden zouden moeten gelden als de opvolger van DNR 2011. Voor dit artikel ben ik geïnterviewd.
Geschreven op .
In de Cobouw van 22 september 2012 stond een artikel over een onderzoek van prof. Ira Helsloot over de mate waarin aannemers hun aansprakelijkheid proberen af te schuiven. De Cobouw heeft mij geïnterviewd voor een tegengeluid.
Geschreven op .
In de Cobouw van 9 augustus 2012 stond een artikel over de betalingsmoraal in de bouw. Ik heb daarin gewezen naar MKB-aannemers, die beter voor zichzelf op mogen komen om zo aanneemsommen eerder te verkrijgen.
Artikelen & Publicaties