Bouwgeschillen: Te laat opgeleverd, en dan?

| Bouwbeurs

In mijn blog van juli 2016 ben ik ingegaan op de bepaling van de bouwtijd. Conclusie was, dat de renovatieprof er goed aan doet om een bouwtijd af te spreken. Maar wat nu als er te laat wordt opgeleverd?

Te late oplevering en de wet

In de wet staat een speciale afdeling over het bouwrecht (artikel 7:750 e.v. BW). Daarin is niets opgenomen over de gevolgen van te late oplevering. De normale wettelijke regeling is wel van kracht, waaronder de bepaling dat de opdrachtnemer aansprakelijk is voor schade als gevolg van een toerekenbare tekortkoming (artikel 6:74 BW). Dat zou een grondslag voor schadevergoeding door te late oplevering kunnen zijn. Probleem is, dat de opdrachtgever de hoogte van de schade en de oorzaak daarvan zal moeten aantonen. En dat is niet eenvoudig.

Stel: de werkzaamheden hebben drie maanden langer geduurd dan afgesproken. Dan heeft de opdrachtgever ook drie maanden lang dubbele woonlasten, zou je zeggen. Of had de opdrachtgever die dubbele woonlasten toch wel gehad, omdat zijn huis onverkoopbaar is? Dan zou de aannemer niet op hoeven draaien voor die dubbele woonlasten. En die vrije dagen, die de opdrachtgever stelt te hebben opgenomen om de aannemer achter de vodden te zitten. Zijn die vrije dagen wel echt opgenomen? De aannemer zegt de opdrachtgever maar een uurtje te hebben gezien, waarna die naar het strand is gegaan. Is die vrije dag dan wel schade, schade als gevolg van de te late oplevering? De hoogte van de schade en het oorzakelijk verband tussen werkzaamheden en schade zijn niet altijd makkelijk aan te tonen.

Te late oplevering en algemene voorwaarden

In de bouw wordt veel gebruik gemaakt van algemene voorwaarden, zoals de UAV 2012, de AVA 2013 en de COVO 2010, waarin regelingen staan die voorrang hebben op de wettelijke regeling. Deze algemene voorwaarden kennen alle een regeling voor het geval de overeengekomen bouwtijd wordt overschreden, namelijk dat de aannemer voor iedere dag bouwtijdoverschrijding een korting op de aanneemsom in mindering dient te brengen (par. 42 lid 3 UAV €60,00, art. 10 lid 3 AVA 2013 en art. 11 lid 6 COVO € 40,00). In overeenkomsten mag van deze bedragen worden afgeweken, en dat gebeurt veelvuldig, meestal naar boven.

Aannemers moeten waakzaam zijn bij het accepteren van een al te hoog kortingsbedrag. Zowel de Rechtbank als de Raad van Arbitrage voor de Bouw gaan in beginsel uit van contractsvrijheid, waar een rechter of arbiter niet te snel in ingrijpt. Stelt een opdrachtgever op een aanneemsom van € 50.000,00 een kortingsbedrag van € 1.000,00 voor, voor iedere dag dat te laat is opgeleverd, en de aannemer accepteert dat kortingsbedrag, dan geldt die korting. De aannemer kan er niet van uit gaan dat de rechter of arbiter dat bedrag wel zal aanpassen, dat gebeurt slechts in extreme uitzonderingsgevallen.

Hoge kortingsbedragen worden niet aangepast, maar dat geldt, behoudens uitzonderingsgevallen, ook voor te lage kortingsbedragen. Het kortingsbedrag in algemene voorwaarden is een ‘gefixeerde schadevergoeding’. Daarmee wordt bedoeld dat partijen op voorhand, voordat de bouw begint, bepalen dat de aannemer bij bouwtijdoverschrijding niet minder kwijt is dan de overeengekomen korting, maar ook niet meer. De opdrachtgever hoeft de schade niet aan te tonen om voor de korting in aanmerking te komen, maar als de opdrachtgever kan aantonen dat zijn schade veel hoger is dan het kortingsbedrag per dag, kan hij toch niet meer dan de korting in mindering op de aanneemsom brengen. Dat is slechts anders als in de overeenkomst of in het bestek staat dat de aannemer schade én korting dient te vergoeden.

Gevaar bij korting vanwege te late oplevering

Voor de opdrachtgever klinkt het aanlokkelijk: doe maar een zo hoog mogelijke korting. Dat betaalt met een beetje mazzel de bouw over de rug van de aannemer weer terug. Het is de vraag of hij daarmee is geholpen. Als de aannemer merkt dat de opgegeven planning eigenlijk te krap is, en hij vreest de hele hoge korting vanwege te late oplevering, is de kans groot dat hij het werk zal afraffelen. Alles om een hoge korting in mindering op de aanneemsom te voorkomen. Dat komt in de regel de kwaliteit niet te goede. Bepaal dus een korting die bij de aannemer voldoende druk oplegt, maar niet zoveel druk dat de kwaliteit er aan ten onder gaat.

Conclusie

Denk als opdrachtgever bij het aangaan van de overeenkomst wat een redelijke korting is, voor het geval de bouw uitloopt. Ben als aannemer waakzaam voor het in bestek of overeenkomst opgenomen kortingsbedrag. Ga er niet van uit, dat de rechter of arbiter het in overeenkomst, bestek of algemene voorwaarden vastgestelde bedrag per dag bouwtijdoverschrijding zal aanpassen. Die kans is echt heel erg klein.

Auteur

Remco Smith
mr. Remco Smith

Meer artikelen en publicaties


Verbouwingen en de rol van de architect

Geschreven op .
Eerder heb ik praktische tip gegeven hoe geschillen bij verbouwingen te voorkomen. Maar wat kan een architect eigenlijk bij verbouwingen betekenen?

Verbouwingen: praktische tips

Geschreven op .
Praktische tips voor consumenten die willen verbouwen Verbouwen van de woning kost vaak heel veel geld. Het is stressvol, je legt de verantwoordelijkheid bij een aannemer die je misschien niet of nauwelijks kent. Voordat je het weet heb je een half afgebouwde woning en regelmatig contact met een advocaat. Hoe kun je geschillen bij verbouwen voorkomen?

Duidelijkheid over meerwerk!

Geschreven op .
Meerwerk blijft een aanleiding voor voor geschillen in de bouw. De Hoge Raad heeft op 1 juli 2022 een heel belangrijk arrest gewezen, dat als het goed is meer duidelijkheid biedt over de verantwoordelijkheden van aannemer en opdrachtgever

Vereniging voor Bouwrecht 50 jaar: "Gebreken aan het fundament"

Geschreven op .
"50 jaar Vereniging voor Bouwrecht, verhalen van leden" heet het jubileumboek van de VBR. Ik ben er trots op dat ik ben uitgenodigd om daar een stuk over te schrijven

Indekken of dienstverlening?

Geschreven op .
Indekken of dienstverlening? Aannemers vinden het vaak lastig om afspraken over meerwerk en planning vast te leggen. Het lijkt dan toch op indekken, dossiervorming. Tijd voor een andere visie op het bevestigen van afspraken.

Transformaties naar woningen: voorkom geschillen!

Geschreven op .
Transformatie naar woningen: voorkom geschillen! Het transformeren van kantoorruimten en fabriekshallen of loodsen naar woningen neemt een vlucht. Het leidt tot woningen in de bebouwde omgeving, vaak al met voorzieningen in de buurt. En leegstand van kantoren wordt daarmee ook opgelost. Wat zijn risico's van die transformatie voor aannemer, ontwikkelaar en uiteindelijke bewoner?

Vernietiging van VvE-besluiten: let op de termijnen!

Geschreven op .
Als appartementseigenaar heb je opeens niet meer alles te zeggen over de woning. De VvE bepaalt wanneer onderhoud wordt gepleegd, of laadpalen mogen worden geplaatst en wanneer de kozijnen weer worden geschilderd. Sta je dan als eigenaar machteloos? Nee, zeker niet, maar let wel op de hele korte termijnen

Huur en Corona: wie bewijst wat?

Geschreven op .
Corona en huur: wie bewijst wat?

Kritiek op concept DNR 2022

Geschreven op .
Kritiek op concept voor DNR 2022

Nieuwe DNR aangeboden voor consultatieronde

Geschreven op .
Nieuwe voorwaarden voor architecten en adviseurs in de bouw

Als je woning zakt

Geschreven op .
Wat is dat, een funderingsgebrek? Hoe vindt funderingsherstel plaats? En wat komt daar bij kijken? Jan Dogterom heeft daar een ontzettend informatieve film over gemaakt, waarvoor ik ben geïnterviewd.

Bouwrecht annotatie

Geschreven op .
Naar verwachting zal per 1 juli 2022 de Wet kwaliteitsborgen voor het bouwen in werking treden. Onderdeel daarvan is de wijziging van de aansprakelijkheid na oplevering. Aan de hand van een arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden ben ik nagegaan of die wet voor de woningbouw veel veranderingen gaat meebrengen, of dat de consument al een beter instrument in handen heeft.

Corona en bouwtijdverlenging volgens de UAV 2012

Geschreven op .
Het Coronavirus heeft in 2020 een groot deel van de samenleving plat gelegd. Ook de bouw heeft daar schade door ondervonden. Het Instituut voor Bouwrecht (IBR) heeft mij gevraagd een bijdrage te schrijven over de verwachte juridische gevolgen van het Coronavirus.

Gevolgen Wet Kwaliteitsborging voor dakaannemer

Geschreven op .
Op 12 november 2019 heeft ProBitumen een heel interessant congres georganiseerd over de Wet kwaliteitsborgen voor het bouwen. Ik heb daar een voordracht gehouden over aansprakelijkheid en waarschuwingsplicht. Een verslag van die middag is hierbij toegevoegd

Hoogleraar VU Wet Kwaliteitsborgen rijp voor de sloop

Geschreven op .
De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen is in aangepaste vorm aan de Eerste Kamer voorgelegd. Cobouw heeft mijn mening daarover gevraagd.

Onderzoeks- en informatieplicht, vooral waar het gaat om de fundering

Geschreven op .
In het Eigen Huis Magazine van Vereniging Eigen Huis staat een artikel over onderzoeks- en informatieplicht, vooral waar het gaat om de fundering. Ik ben daarvoor geïnterviewd.

Bouwrecht noot klachtplicht

Geschreven op .
In de Bouwrecht (Kluwer) van december 2017 staat een noot bij een arrest van de Hoge Raad en een vonnis van de rechtbank Limburg, sector kanton, over de eisen aan de klachtplicht. Geschreven samen met Erik Lichtenveldt (THL Advocaten)

Huizenkoper te gretig in AD

Geschreven op .
De overspannen huizenmarkt in Rotterdam heeft tot een artikel geleid over de rol van de verkoper en de makelaar. Het AD heeft mij daarvoor geïnterviewd.

Nieuwe bouwwet gaat voor problemen zorgen

Geschreven op .
De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen is op 4 juli 2017 behandeld in de Eerste Kamer. Cobouw heeft mij gevraagd naar mijn mening over het wetsvoorstel.

Slopen ondanks omgevingsvergunning: hoe zit dat?

Geschreven op .
In het tijdschrift Bouwkwaliteit in de praktijk heeft mijn artikel gestaan over een door de rechtbank opgelegde sloopplicht, ondanks een onherroepelijke omgevingsvergunning.

Bouwgeschillen: Te laat opgeleverd, en dan?

Geschreven op .
In mijn blog van juli ben ik ingegaan op de bepaling van de bouwtijd. Conclusie was, dat de renovatieprof er goed aan doet om een bouwtijd af te spreken. Maar wat nu als er te laat wordt opgeleverd?
Fundering

Herfunderen van mandelige muren

Geschreven op .
Op een dag plaatsen de buren bouwhekken voor de woning. De buurvrouw doet een briefje in de brievenbus met de mededeling dat zij heeft besloten over te gaan tot funderingsherstel. Dat zal wat overlast geven en daarvoor biedt zij op voorhand excuses aan. Als de werkzaamheden zijn afgerond zal de buurvrouw een opgave doen van de kosten van het herstel van de mandelige muur en zij gaat ervan uit dat de buren de helft zullen voldoen.1 Kan dat zomaar?
Contracteren met adviseurs

Contracteren met adviseurs

Geschreven op .
Veel bouwprojecten leiden tot juridische procedures. Als achteraf geanalyseerd wordt wat de oorzaak is van de geschillen, blijkt die vaak te worden gevonden in de overeenkomst. De overeenkomst waarin onmogelijke eisen staan, of waarin verantwoordelijkheden bij de verkeerde partij liggen. Het is dan ook niet verwonderlijk, dat juristen steeds vaker worden betrokken bij het opmaken van een contract.

Alphen negeerde advies

Geschreven op .
Cobouw heeft in een aantal artikel geschreven over de vallende bouwkraan in Alphen aan den Rijn, en dan vooral over de aanbesteding en contractvorming. Cobouwjournalist Thomas van Belzen heeft mij gevraagd de aanbestedingsstukken te onderzoeken en mijn mening hierover gevraagd.
Houten heipaal

Funderen van mandelige muren

Geschreven op .
In Nederland staan honderdduizenden woningen op houten palen. In veel gevallen zijn dat woningen die onderdeel uitmaken van een rij woningen. De wanden tussen die woningen zijn veelal mandelig: het gezamenlijk eigendom van de eigenaar en de buren. Wat nu als de fundering van de woning langzamerhand bezwijkt? Mag je zomaar herfunderen?

Alphen met rug tegen de muur

Geschreven op .
Alphen aan de Rijn kon eigenlijk geen kant meer op, toen ze ontdekte dat er maar één inschrijver was voor de renovatie van de Julianabrug. Of de hele aanbesteding had opnieuw gemoeten. Maar dat kost tijd. Kostbare tijd, die de gemeente niet had vanwege een hardloopwedstrijd.
Tips

Tips uit de praktijk over het aanbesteden

Geschreven op .
Veel opdrachtgevers worstelen met het inrichten van de aanbestedingsprocedure. Wat vraag je nu? Wat vind je als opdrachtgever echt belangrijk? Hoe kom je tot de beste inschrijving die garandeert dat het werk zo goed mogelijk wordt uitgevoerd? Of is het juist van belang dat het zo goedkoop mogelijk wordt uitgevoerd? Het is niet eenvoudig om het aanbestedingsreglement of de aanbestedingsleidraad zo in te richten, dat de uitkomst van de aanbesteding is dat de beste inschrijver wint.

Bouwrecht noot UAV

Geschreven op .
In Bouwrecht van september 2014 staat een annotatie van mijn hand over een vonnis van de Raad van Arbitrage voor de Bouw over korting vanwege te late oplevering, en het risico voor het opnemen van de verkeerde UAV (de niet bestaande UAV 1986 in plaats van UAV 1968 of UAV 1989).

Bouwrecht aanbesteding depotgebouw

Geschreven op .
In Bouwrecht van mei 2014 staat een annotatie van mijn hand onder het vonnis over de geruchtmakende aanbesteding van het Depotgebouw van museum Boymans van Beuningen in Rotterdam.

Over nieuwe voorwaarden voor adviseurs

Geschreven op .
In de Cobouw heeft op 20 april 2013 een artikel gestaan over het initiatief om te komen tot nieuwe algemene voorwaarden voor adviseurs in de bouw, waarbij ook opdrachtgevers betrokken zouden zijn. Deze nieuwe algemene voorwaarden zouden moeten gelden als de opvolger van DNR 2011. Voor dit artikel ben ik geïnterviewd.

Advocaat bouwrecht: Verbod kan deels werken

Geschreven op .
In de Cobouw van 22 september 2012 stond een artikel over een onderzoek van prof. Ira Helsloot over de mate waarin aannemers hun aansprakelijkheid proberen af te schuiven. De Cobouw heeft mij geïnterviewd voor een tegengeluid.

Zo doorgaan leidt tot meer faillissementen

Geschreven op .
In de Cobouw van 9 augustus 2012 stond een artikel over de betalingsmoraal in de bouw. Ik heb daarin gewezen naar MKB-aannemers, die beter voor zichzelf op mogen komen om zo aanneemsommen eerder te verkrijgen.
Artikelen & Publicaties

Fundament Advocatuur

Bouwrecht advocaat die de taal van de bouw spreekt. Biedt juridische ondersteuning bij geschillen in de bouw voor zowel MKB als particulieren.