Huur en Corona: wie bewijst wat?

De Coronapandemie heeft geleid tot een lange stroom vonnissen, eerst in kort geding en daarna in bodemprocedures, over de vraag of huurders van winkels en horeca ondanks de lockdown de volledige huur moesten betalen. Diverse rechters oordeelden daar verschillend over. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 24 december 2021 uitsluitsel over gegeven, die zich laat samenvatten in een formule om te komen tot een redelijke huurkorting:

(overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%

Of door deze duidelijkheid juridische geschillen tussen huurders en verhuurders tot het verleden behoren?

Nee. Er worden nog steeds procedures over coronakorting aanhangig gemaakt. Helaas, want zeker bij een huurovereenkomst is procederen heel vervelend. De huurrelatie blijft immers in stand en dan is een geschil onwenselijk.

In mijn praktijk loop ik tegen huurders aan die vinden dat zij geen informatie hoeven aan te leveren om de huurkorting te berekenen. Dat is een misvatting. Uitgangspunt is dat een overeenkomst moet worden nagekomen. Een aanpassing van de huurovereenkomst is een uitzondering op dit hoofdregel. Degene die een beroep doet op aanpassing van de huurovereenkomst (tijdelijk niet betalen) moet de noodzaak daarvan onderbouwen. Dat is dus de huurder.

Een voorbeeld daarvan is de (nog niet op rechtspraak.nl gepubliceerde) uitspraak van 29 maart 2022 van de rechtbank Den Haag. De huurder wilde of kon geen cijfers overleggen op basis waarvan de huurkorting kon worden berekend. Meer dan de jaarrekening van 2019 bracht de huurder niet in het geding. De rechtbank:

Het had op de weg van de huurder gelegen om middels (concept) jaarrekeningen dan wel de volledige BTW-aangiften meer duidelijkheid te verschaffen over de (nagenoeg exacte) vaste lasten voor de respectievelijke jaren 2020 en 2021. Daarnaast had de controleerbaarheid van die cijfers bijvoorbeeld kunnen plaatsvinden door middel van een accountantsverklaring. Nu een en ander niet is gebeurd, (….) is de kantonrechter van oordeel dat huurder op dit moment onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt op welk bedrag zij recht heeft als maandelijkse huurkorting.

Huurder, werk dus mee, door onderbouwing met cijfers, aan de exacte bepaling van de huurkorting. Dat voorkomt juridische geschillen.