Funderen van mandelige muren

| Funderingen

In Nederland staan honderdduizenden woningen op houten palen. In veel gevallen zijn dat woningen die onderdeel uitmaken van een rij woningen. De wanden tussen die woningen zijn veelal mandelig: het gezamenlijk eigendom van de eigenaar en de buren. Wat nu als de fundering van de woning langzamerhand bezwijkt? Mag je zomaar herfunderen?

Wettelijk kader

De wettelijke basis wordt gevonden in boeken 5 en 3 van het Burgerlijk Wetboek. In boek 5 is de mandeligheid uitgelegd: wat het is, hoe het eindigt en hoe omgegaan moet worden met het onderhoud: artikel 5:65 BW bepaalt dat mandelige zaken op kosten van alle mede-eigenaars moeten worden onderhouden, gereinigd en, indien nodig, vernieuwd. Omdat buren gezamenlijk eigenaar zijn, is de regeling in boek 3 over de gemeenschap eveneens van toepassing: artikel 3: 168 lid 1 BW bepaalt dat de deelgenoten het genot, het gebruik en het beheer van gemeenschappelijke goederen bij overeenkomst kunnen regelen. Voor zover een overeenkomst ontbreekt, bepaalt artikel 3:168 lid 2 BW dat de kantonrechter op verzoek van de meest gerede partij een zodanige regeling kan treffen. Hij houdt daarbij naar billijkheid rekening zowel met de belangen van partijen als met het algemeen belang.

Mogelijke geschillen

Over de mandeligheid ontstaan eigenlijk twee soorten geschillen:

  • De buurman heeft de woning al laten herfunderen en vordert de helft van de kosten van het herstel van de mandelige muur;
  • De eigenaar wil de woning laten herfunderen maar de buren willen dat niet, en weigeren toestemming.

Rechtspraak

In de rechtspraak was langzamerhand een lijn ontwikkeld hoe buren met elkaars belangen moeten omgaan. Die lijn in de rechtspraak is voornamelijk ontwikkeld in de geschillen over de bijdrage aan het herstel van de mandelige muur. Begin 2015 heeft het Hof Amsterdam een arrest gewezen, dat mogelijk een breuk kan zijn met de gangbare rechtspraak. Zolang dat niet duidelijk is, doet degene die wil herfunderen er goed aan het volgende stappenplan te volgen:

  • Laat de fundering onderzoeken door een gerenommeerd onderzoeksbureau (F3O-onderzoek).
    Laat de staat van de fundering door gedegen onderzoek bepalen;
  • Treed in overleg met de buren of de fundering gezamenlijk aangepakt kan worden. Bedenk daarbij dat een goede verstandhouding met de buren de voorkeur geniet. En gezamenlijk herfunderen is in de regel nog goedkoper ook;
  • Als de buren niet willen herfunderen: ga niet over tot funderingsherstel dan na toestemming van de buren. Druk niet de eigen zin door, zowel niet op juridische gronden als vanwege de verstandhouding;
  • Willen de buren niet herfunderen en verlenen zij geen toestemming: stuur een brief met uitleg en een kopie van het onderzoeksrapport. Leidt dat niet tot een oplossing: laat een gespecialiseerd advocaat een dergelijke brief sturen;
  • Leidt dat niet tot toestemming: vraag met een verzoekschrift aan de kantonrechter om de buren te veroordelen het funderingsherstel te laten gehengen en gedogen. De kantonrechter zal de toestemming verlenen, indien deze meent dat funderingsherstel binnen afzienbare termijn noodzakelijk is. Wat exact een afzienbare termijn is, is niet duidelijk. Binnen een F3Oonderzoek wordt de handhavingstermijn van een fundering vastgesteld, als die termijn wordt bepaald op 0 tot 5 jaar mag worden aangenomen dat funderingsherstel binnen afzienbare termijn nodig is;
  • Het verlof van de kantonrechter is niet nodig indien de situatie zo nijpend is, dat er sprake is van een reëel en acuut gevaar dat de staat van de fundering zal leiden tot schade aan de fundering, het pand of het pand van de buren. Daarvan is niet snel sprake. Neem immers in ogenschouw, dat een uitspraak van de rechter normaal gesproken binnen een periode van een half jaar wel is verkregen, en dat er ook nog de mogelijkheid bestaat van een kort geding. In
    dat geval is er binnen een maand of twee een vonnis. Het is voor de huiseigenaar niet eenvoudig om aan te tonen dat die termijn van een maand of twee niet kan worden afgewacht;
  • Als de rechter de buurman veroordeelt tot het gehengen en gedogen van het funderingsherstel, dan zal de buurman ook de helft van de kosten moeten betalen (mits dat is gevorderd).

Bewandelt de eigenaar die wil herfunderen deze weg niet, maar gaat hij/zij zonder toestemming van de buren aan de slag, dan handelt de eigenaar in beginsel onrechtmatig. Voor schade die de buren leiden door het herfunderen, is de eigenaar aansprakelijk voor zover de schade in direct oorzakelijk verband staat tot het herfunderen. Dat kan een aanzienlijke kostenpost meebrengen.

Conclusie

Het herfunderen van mandelige muren is voer voor juristen. Het is zaak om de juiste weg te volgen; laat je dat na dan kunnen de gevolgen verstrekkend zijn. Belangrijkste is wellicht, dat herfunderen mogelijk is met behoud van de relatie met de buren. Dat moet te aller tijde het uitgangspunt zijn. 

Auteur

Remco Smith
mr. Remco Smith

Meer artikelen en publicaties


Vereniging voor Bouwrecht 50 jaar: "Gebreken aan het fundament"

Geschreven op .
"50 jaar Vereniging voor Bouwrecht, verhalen van leden" heet het jubileumboek van de VBR. Ik ben er trots op dat ik ben uitgenodigd om daar een stuk over te schrijven

Indekken of dienstverlening?

Geschreven op .
Indekken of dienstverlening? Aannemers vinden het vaak lastig om afspraken over meerwerk en planning vast te leggen. Het lijkt dan toch op indekken, dossiervorming. Tijd voor een andere visie op het bevestigen van afspraken.

Transformaties naar woningen: voorkom geschillen!

Geschreven op .
Transformatie naar woningen: voorkom geschillen! Het transformeren van kantoorruimten en fabriekshallen of loodsen naar woningen neemt een vlucht. Het leidt tot woningen in de bebouwde omgeving, vaak al met voorzieningen in de buurt. En leegstand van kantoren wordt daarmee ook opgelost. Wat zijn risico's van die transformatie voor aannemer, ontwikkelaar en uiteindelijke bewoner?

Vernietiging van VvE-besluiten: let op de termijnen!

Geschreven op .
Als appartementseigenaar heb je opeens niet meer alles te zeggen over de woning. De VvE bepaalt wanneer onderhoud wordt gepleegd, of laadpalen mogen worden geplaatst en wanneer de kozijnen weer worden geschilderd. Sta je dan als eigenaar machteloos? Nee, zeker niet, maar let wel op de hele korte termijnen

Huur en Corona: wie bewijst wat?

Geschreven op .
Corona en huur: wie bewijst wat?

Kritiek op concept DNR 2022

Geschreven op .
Kritiek op concept voor DNR 2022

Nieuwe DNR aangeboden voor consultatieronde

Geschreven op .
Nieuwe voorwaarden voor architecten en adviseurs in de bouw

Als je woning zakt

Geschreven op .
Wat is dat, een funderingsgebrek? Hoe vindt funderingsherstel plaats? En wat komt daar bij kijken? Jan Dogterom heeft daar een ontzettend informatieve film over gemaakt, waarvoor ik ben geïnterviewd.

Bouwrecht annotatie

Geschreven op .
Naar verwachting zal per 1 juli 2022 de Wet kwaliteitsborgen voor het bouwen in werking treden. Onderdeel daarvan is de wijziging van de aansprakelijkheid na oplevering. Aan de hand van een arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden ben ik nagegaan of die wet voor de woningbouw veel veranderingen gaat meebrengen, of dat de consument al een beter instrument in handen heeft.

Corona en bouwtijdverlenging volgens de UAV 2012

Geschreven op .
Het Coronavirus heeft in 2020 een groot deel van de samenleving plat gelegd. Ook de bouw heeft daar schade door ondervonden. Het Instituut voor Bouwrecht (IBR) heeft mij gevraagd een bijdrage te schrijven over de verwachte juridische gevolgen van het Coronavirus.

Gevolgen Wet Kwaliteitsborging voor dakaannemer

Geschreven op .
Op 12 november 2019 heeft ProBitumen een heel interessant congres georganiseerd over de Wet kwaliteitsborgen voor het bouwen. Ik heb daar een voordracht gehouden over aansprakelijkheid en waarschuwingsplicht. Een verslag van die middag is hierbij toegevoegd

Hoogleraar VU Wet Kwaliteitsborgen rijp voor de sloop

Geschreven op .
De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen is in aangepaste vorm aan de Eerste Kamer voorgelegd. Cobouw heeft mijn mening daarover gevraagd.

Onderzoeks- en informatieplicht, vooral waar het gaat om de fundering

Geschreven op .
In het Eigen Huis Magazine van Vereniging Eigen Huis staat een artikel over onderzoeks- en informatieplicht, vooral waar het gaat om de fundering. Ik ben daarvoor geïnterviewd.

Bouwrecht noot klachtplicht

Geschreven op .
In de Bouwrecht (Kluwer) van december 2017 staat een noot bij een arrest van de Hoge Raad en een vonnis van de rechtbank Limburg, sector kanton, over de eisen aan de klachtplicht. Geschreven samen met Erik Lichtenveldt (THL Advocaten)

Huizenkoper te gretig in AD

Geschreven op .
De overspannen huizenmarkt in Rotterdam heeft tot een artikel geleid over de rol van de verkoper en de makelaar. Het AD heeft mij daarvoor geïnterviewd.

Nieuwe bouwwet gaat voor problemen zorgen

Geschreven op .
De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen is op 4 juli 2017 behandeld in de Eerste Kamer. Cobouw heeft mij gevraagd naar mijn mening over het wetsvoorstel.

Slopen ondanks omgevingsvergunning: hoe zit dat?

Geschreven op .
In het tijdschrift Bouwkwaliteit in de praktijk heeft mijn artikel gestaan over een door de rechtbank opgelegde sloopplicht, ondanks een onherroepelijke omgevingsvergunning.

Bouwgeschillen: Te laat opgeleverd, en dan?

Geschreven op .
In mijn blog van juli ben ik ingegaan op de bepaling van de bouwtijd. Conclusie was, dat de renovatieprof er goed aan doet om een bouwtijd af te spreken. Maar wat nu als er te laat wordt opgeleverd?
Fundering

Herfunderen van mandelige muren

Geschreven op .
Op een dag plaatsen de buren bouwhekken voor de woning. De buurvrouw doet een briefje in de brievenbus met de mededeling dat zij heeft besloten over te gaan tot funderingsherstel. Dat zal wat overlast geven en daarvoor biedt zij op voorhand excuses aan. Als de werkzaamheden zijn afgerond zal de buurvrouw een opgave doen van de kosten van het herstel van de mandelige muur en zij gaat ervan uit dat de buren de helft zullen voldoen.1 Kan dat zomaar?
Contracteren met adviseurs

Contracteren met adviseurs

Geschreven op .
Veel bouwprojecten leiden tot juridische procedures. Als achteraf geanalyseerd wordt wat de oorzaak is van de geschillen, blijkt die vaak te worden gevonden in de overeenkomst. De overeenkomst waarin onmogelijke eisen staan, of waarin verantwoordelijkheden bij de verkeerde partij liggen. Het is dan ook niet verwonderlijk, dat juristen steeds vaker worden betrokken bij het opmaken van een contract.

Alphen negeerde advies

Geschreven op .
Cobouw heeft in een aantal artikel geschreven over de vallende bouwkraan in Alphen aan den Rijn, en dan vooral over de aanbesteding en contractvorming. Cobouwjournalist Thomas van Belzen heeft mij gevraagd de aanbestedingsstukken te onderzoeken en mijn mening hierover gevraagd.
Houten heipaal

Funderen van mandelige muren

Geschreven op .
In Nederland staan honderdduizenden woningen op houten palen. In veel gevallen zijn dat woningen die onderdeel uitmaken van een rij woningen. De wanden tussen die woningen zijn veelal mandelig: het gezamenlijk eigendom van de eigenaar en de buren. Wat nu als de fundering van de woning langzamerhand bezwijkt? Mag je zomaar herfunderen?

Alphen met rug tegen de muur

Geschreven op .
Alphen aan de Rijn kon eigenlijk geen kant meer op, toen ze ontdekte dat er maar één inschrijver was voor de renovatie van de Julianabrug. Of de hele aanbesteding had opnieuw gemoeten. Maar dat kost tijd. Kostbare tijd, die de gemeente niet had vanwege een hardloopwedstrijd.
Tips

Tips uit de praktijk over het aanbesteden

Geschreven op .
Veel opdrachtgevers worstelen met het inrichten van de aanbestedingsprocedure. Wat vraag je nu? Wat vind je als opdrachtgever echt belangrijk? Hoe kom je tot de beste inschrijving die garandeert dat het werk zo goed mogelijk wordt uitgevoerd? Of is het juist van belang dat het zo goedkoop mogelijk wordt uitgevoerd? Het is niet eenvoudig om het aanbestedingsreglement of de aanbestedingsleidraad zo in te richten, dat de uitkomst van de aanbesteding is dat de beste inschrijver wint.

Bouwrecht noot UAV

Geschreven op .
In Bouwrecht van september 2014 staat een annotatie van mijn hand over een vonnis van de Raad van Arbitrage voor de Bouw over korting vanwege te late oplevering, en het risico voor het opnemen van de verkeerde UAV (de niet bestaande UAV 1986 in plaats van UAV 1968 of UAV 1989).

Bouwrecht aanbesteding depotgebouw

Geschreven op .
In Bouwrecht van mei 2014 staat een annotatie van mijn hand onder het vonnis over de geruchtmakende aanbesteding van het Depotgebouw van museum Boymans van Beuningen in Rotterdam.

Over nieuwe voorwaarden voor adviseurs

Geschreven op .
In de Cobouw heeft op 20 april 2013 een artikel gestaan over het initiatief om te komen tot nieuwe algemene voorwaarden voor adviseurs in de bouw, waarbij ook opdrachtgevers betrokken zouden zijn. Deze nieuwe algemene voorwaarden zouden moeten gelden als de opvolger van DNR 2011. Voor dit artikel ben ik geïnterviewd.

Advocaat bouwrecht: Verbod kan deels werken

Geschreven op .
In de Cobouw van 22 september 2012 stond een artikel over een onderzoek van prof. Ira Helsloot over de mate waarin aannemers hun aansprakelijkheid proberen af te schuiven. De Cobouw heeft mij geïnterviewd voor een tegengeluid.

Zo doorgaan leidt tot meer faillissementen

Geschreven op .
In de Cobouw van 9 augustus 2012 stond een artikel over de betalingsmoraal in de bouw. Ik heb daarin gewezen naar MKB-aannemers, die beter voor zichzelf op mogen komen om zo aanneemsommen eerder te verkrijgen.
Artikelen & Publicaties

Fundament Advocatuur

Bouwrecht advocaat die de taal van de bouw spreekt. Biedt juridische ondersteuning bij geschillen in de bouw voor zowel MKB als particulieren.