Skip to main content

Prijsstijgingen in de bouw


Bouwkosten rijzen de pan uit. Een werk dat in 2018 voor een bepaald budget is uitgedacht en dat eind 2021 is opgestart, kan nu nauwelijks binnen budget worden uitgevoerd. In veel gevallen moeten aannemers en leveranciers van bouwmaterialen bijleggen om de bouw te realiseren. Kunnen aannemers die extreme prijsstijgingen doorbelasten aan de opdrachtgever? De Raad van Arbitrage voor de Bouw heeft zich daar over uitgelaten (Raad van Arbitrage in bouwgeschillen, 37.382, 25-08-2022):

De oorlog in Oekraïne en de gevolgen daarvan voor (onder andere) de bouw, hebben, naar het oordeel van arbiters, (inmiddels) te gelden als een van buiten komende extreme onvoorziene wijziging van omstandigheden welke naar objectieve   maatstaven   een   verdere   ongewijzigde   uitvoering   van   de aannemingsovereenkomst   voor   aanneemster   in   redelijkheid   niet   langer verantwoord maakt. (….)

Dat artikel 7:753 BW en paragraaf 47 UAV 2012 (beide bepalingen zien op kostenverhogende omstandigheden) niet van toepassing zijn verklaard in de aannemingsovereenkomst, maakt dat niet anders.

Onvoorziene omstandigheden

Hoe zit dit nou? De basis van het Nederlandse contractenrecht is dat partijen de verplichtingen uit de aannemingsovereenkomst moeten nakomen, tegen de door partijen afgesproken prijs. Slechts in uitzonderingsgevallen, in het geval van onvoorziene omstandigheden, kan een rechter (arbiter) ingrijpen in de overeenkomst en bijvoorbeeld de aanneemsom aanpassen. Wettelijke basis daarvoor is artikel 6:258 BW. Voor aanneming van werk geldt artikel 7:753 BW en als de UAV 2012 van toepassing zijn verklaard, kan de aannemer een beroep doen op par. 47: de kostenverhogende omstandigheden.

Onbekend ten tijde van sluiten overeenkomst

Voor een beroep op onvoorziene of kostenverhogende omstandigheden moet het gaan om omstandigheden, die ten tijde van het sluiten van de overeenkomst niet bekend waren. Zie daarvoor de rechtspraak over huurkorting vanwege het Coronavirus (ECLI:NL:HR:2021:1974): huurders konden bij huurovereenkomsten gesloten voor 15 maart 2020 aanspraak maken op huurkorting. Na 15 maart 2020 waren de gevolgen van corona geacht in de huurovereenkomst te zijn meegenomen. De vergelijking kan ook worden gemaakt met de stijgende bouwkosten: de gevolgen van de inval van Oekraïne voor onder meer de gasprijzen werden vrij snel wel duidelijk. Dat de stijgende gasprijzen zouden leiden tot hogere bouwkosten was eveneens snel bekend. Aannemingsovereenkomsten gesloten vóór de Russische agressie hebben meer kans om te worden aangepast op grond van onvoorziene omstandigheden, dan aannemingsovereenkomsten van recentere datum.

Geen voorziening

Onvoorziene omstandigheden zijn overigens niet omstandigheden die niet voorzienbaar waren, maar omstandigheden waarvoor geen voorziening is getroffen. Dat klinkt als een taalspelletje maar is het niet. Stel: partijen hebben voorafgaand aan de inval in Oekraïne afgesproken dat zij in alle gevallen de financiële gevolgen van onverwachte omstandigheden zullen delen. Dan was de inval in Oekraïne niet voorzien, maar was daarvoor op voorhand in de overeenkomst al wel een voorziening getroffen. Bij de beoordeling van een vordering op grond van onvoorziene omstandigheden zal dan ook de inhoud van de overeenkomst goed moeten worden bekeken.

In overeenkomst

In veel aannemingsovereenkomsten is opgenomen dat par. 47 UAV 2012 is uitgesloten. In par. 47 UAV 2012 staat dat kostenverhogende omstandigheden kunnen leiden tot aanpassing van de overeenkomst. De uitsluiting van par. 47 UAV 2012 houdt geen stand, aangezien artikel 6:258 BW van dwingend recht is: daar mag bij overeenkomst dus niet van worden afgeweken. Dat heeft de Raad van Arbitrage in genoemde uitspraak ook geoordeeld. In een recente overeenkomst heb ik opgenomen:

Partijen zijn zich bewust van de problematiek rondom COVID 19, het militair conflict in Oekraïne en de hoge inflatie in Nederland. De gevolgen daarvan zijn in deze overeenkomst verdisconteerd.

Op deze wijze is een voorziening opgenomen in de aannemingsovereenkomst zodat aan toepassing van artikel 6:258 BW voor die omstandigheden niet meer kan worden toegekomen.

Conclusie uitspraak Raad van Arbitrage

De aannemer die wordt geconfronteerd met extreme prijsstijgingen in de bouw, doet er goed aan te laten beoordelen of deze kosten geheel of gedeeltelijk kunnen worden doorbelast aan de opdrachtgever.

Auteur

Remco Smith
mr. Remco Smith

Meer artikelen en publicaties


Geschreven op .
Bouwkosten rijzen de pan uit. Een bouw gestart in 2021 is nu nauwelijks meer binnen budget te realiseren. Kan de aannemer die kosten bij de opdrachtgever neerleggen?
Geschreven op .
Eerder heb ik praktische tip gegeven hoe geschillen bij verbouwingen te voorkomen. Maar wat kan een architect eigenlijk bij verbouwingen betekenen?
Geschreven op .
Praktische tips voor consumenten die willen verbouwen Verbouwen van de woning kost vaak heel veel geld. Het is stressvol, je legt de verantwoordelijkheid bij een aannemer die je misschien niet of nauwelijks kent. Voordat je het weet heb je een half afgebouwde woning en regelmatig contact met een advocaat. Hoe kun je geschillen bij verbouwen voorkomen?
Geschreven op .
Meerwerk blijft een aanleiding voor voor geschillen in de bouw. De Hoge Raad heeft op 1 juli 2022 een heel belangrijk arrest gewezen, dat als het goed is meer duidelijkheid biedt over de verantwoordelijkheden van aannemer en opdrachtgever
Geschreven op .
"50 jaar Vereniging voor Bouwrecht, verhalen van leden" heet het jubileumboek van de VBR. Ik ben er trots op dat ik ben uitgenodigd om daar een stuk over te schrijven
Geschreven op .
Indekken of dienstverlening? Aannemers vinden het vaak lastig om afspraken over meerwerk en planning vast te leggen. Het lijkt dan toch op indekken, dossiervorming. Tijd voor een andere visie op het bevestigen van afspraken.
Geschreven op .
Transformatie naar woningen: voorkom geschillen! Het transformeren van kantoorruimten en fabriekshallen of loodsen naar woningen neemt een vlucht. Het leidt tot woningen in de bebouwde omgeving, vaak al met voorzieningen in de buurt. En leegstand van kantoren wordt daarmee ook opgelost. Wat zijn risico's van die transformatie voor aannemer, ontwikkelaar en uiteindelijke bewoner?
Geschreven op .
Als appartementseigenaar heb je opeens niet meer alles te zeggen over de woning. De VvE bepaalt wanneer onderhoud wordt gepleegd, of laadpalen mogen worden geplaatst en wanneer de kozijnen weer worden geschilderd. Sta je dan als eigenaar machteloos? Nee, zeker niet, maar let wel op de hele korte termijnen
Geschreven op .
Corona en huur: wie bewijst wat?
Geschreven op .
Kritiek op concept voor DNR 2022
Geschreven op .
Nieuwe voorwaarden voor architecten en adviseurs in de bouw
Geschreven op .
Wat is dat, een funderingsgebrek? Hoe vindt funderingsherstel plaats? En wat komt daar bij kijken? Jan Dogterom heeft daar een ontzettend informatieve film over gemaakt, waarvoor ik ben geïnterviewd.
Geschreven op .
Naar verwachting zal per 1 juli 2022 de Wet kwaliteitsborgen voor het bouwen in werking treden. Onderdeel daarvan is de wijziging van de aansprakelijkheid na oplevering. Aan de hand van een arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden ben ik nagegaan of die wet voor de woningbouw veel veranderingen gaat meebrengen, of dat de consument al een beter instrument in handen heeft.
Geschreven op .
Het Coronavirus heeft in 2020 een groot deel van de samenleving plat gelegd. Ook de bouw heeft daar schade door ondervonden. Het Instituut voor Bouwrecht (IBR) heeft mij gevraagd een bijdrage te schrijven over de verwachte juridische gevolgen van het Coronavirus.
Geschreven op .
Op 12 november 2019 heeft ProBitumen een heel interessant congres georganiseerd over de Wet kwaliteitsborgen voor het bouwen. Ik heb daar een voordracht gehouden over aansprakelijkheid en waarschuwingsplicht. Een verslag van die middag is hierbij toegevoegd
Geschreven op .
De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen is in aangepaste vorm aan de Eerste Kamer voorgelegd. Cobouw heeft mijn mening daarover gevraagd.
Geschreven op .
In het Eigen Huis Magazine van Vereniging Eigen Huis staat een artikel over onderzoeks- en informatieplicht, vooral waar het gaat om de fundering. Ik ben daarvoor geïnterviewd.
Geschreven op .
In de Bouwrecht (Kluwer) van december 2017 staat een noot bij een arrest van de Hoge Raad en een vonnis van de rechtbank Limburg, sector kanton, over de eisen aan de klachtplicht. Geschreven samen met Erik Lichtenveldt (THL Advocaten)
Geschreven op .
De overspannen huizenmarkt in Rotterdam heeft tot een artikel geleid over de rol van de verkoper en de makelaar. Het AD heeft mij daarvoor geïnterviewd.
Geschreven op .
De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen is op 4 juli 2017 behandeld in de Eerste Kamer. Cobouw heeft mij gevraagd naar mijn mening over het wetsvoorstel.
Geschreven op .
In het tijdschrift Bouwkwaliteit in de praktijk heeft mijn artikel gestaan over een door de rechtbank opgelegde sloopplicht, ondanks een onherroepelijke omgevingsvergunning.
Geschreven op .
In mijn blog van juli ben ik ingegaan op de bepaling van de bouwtijd. Conclusie was, dat de renovatieprof er goed aan doet om een bouwtijd af te spreken. Maar wat nu als er te laat wordt opgeleverd?
Fundering
Geschreven op .
Op een dag plaatsen de buren bouwhekken voor de woning. De buurvrouw doet een briefje in de brievenbus met de mededeling dat zij heeft besloten over te gaan tot funderingsherstel. Dat zal wat overlast geven en daarvoor biedt zij op voorhand excuses aan. Als de werkzaamheden zijn afgerond zal de buurvrouw een opgave doen van de kosten van het herstel van de mandelige muur en zij gaat ervan uit dat de buren de helft zullen voldoen.1 Kan dat zomaar?
Contracteren met adviseurs
Geschreven op .
Veel bouwprojecten leiden tot juridische procedures. Als achteraf geanalyseerd wordt wat de oorzaak is van de geschillen, blijkt die vaak te worden gevonden in de overeenkomst. De overeenkomst waarin onmogelijke eisen staan, of waarin verantwoordelijkheden bij de verkeerde partij liggen. Het is dan ook niet verwonderlijk, dat juristen steeds vaker worden betrokken bij het opmaken van een contract.
Geschreven op .
Cobouw heeft in een aantal artikel geschreven over de vallende bouwkraan in Alphen aan den Rijn, en dan vooral over de aanbesteding en contractvorming. Cobouwjournalist Thomas van Belzen heeft mij gevraagd de aanbestedingsstukken te onderzoeken en mijn mening hierover gevraagd.
Houten heipaal
Geschreven op .
In Nederland staan honderdduizenden woningen op houten palen. In veel gevallen zijn dat woningen die onderdeel uitmaken van een rij woningen. De wanden tussen die woningen zijn veelal mandelig: het gezamenlijk eigendom van de eigenaar en de buren. Wat nu als de fundering van de woning langzamerhand bezwijkt? Mag je zomaar herfunderen?
Geschreven op .
Alphen aan de Rijn kon eigenlijk geen kant meer op, toen ze ontdekte dat er maar één inschrijver was voor de renovatie van de Julianabrug. Of de hele aanbesteding had opnieuw gemoeten. Maar dat kost tijd. Kostbare tijd, die de gemeente niet had vanwege een hardloopwedstrijd.
Tips
Geschreven op .
Veel opdrachtgevers worstelen met het inrichten van de aanbestedingsprocedure. Wat vraag je nu? Wat vind je als opdrachtgever echt belangrijk? Hoe kom je tot de beste inschrijving die garandeert dat het werk zo goed mogelijk wordt uitgevoerd? Of is het juist van belang dat het zo goedkoop mogelijk wordt uitgevoerd? Het is niet eenvoudig om het aanbestedingsreglement of de aanbestedingsleidraad zo in te richten, dat de uitkomst van de aanbesteding is dat de beste inschrijver wint.
Geschreven op .
In Bouwrecht van september 2014 staat een annotatie van mijn hand over een vonnis van de Raad van Arbitrage voor de Bouw over korting vanwege te late oplevering, en het risico voor het opnemen van de verkeerde UAV (de niet bestaande UAV 1986 in plaats van UAV 1968 of UAV 1989).
Geschreven op .
In Bouwrecht van mei 2014 staat een annotatie van mijn hand onder het vonnis over de geruchtmakende aanbesteding van het Depotgebouw van museum Boymans van Beuningen in Rotterdam.
Geschreven op .
In de Cobouw heeft op 20 april 2013 een artikel gestaan over het initiatief om te komen tot nieuwe algemene voorwaarden voor adviseurs in de bouw, waarbij ook opdrachtgevers betrokken zouden zijn. Deze nieuwe algemene voorwaarden zouden moeten gelden als de opvolger van DNR 2011. Voor dit artikel ben ik geïnterviewd.
Geschreven op .
In de Cobouw van 22 september 2012 stond een artikel over een onderzoek van prof. Ira Helsloot over de mate waarin aannemers hun aansprakelijkheid proberen af te schuiven. De Cobouw heeft mij geïnterviewd voor een tegengeluid.
Geschreven op .
In de Cobouw van 9 augustus 2012 stond een artikel over de betalingsmoraal in de bouw. Ik heb daarin gewezen naar MKB-aannemers, die beter voor zichzelf op mogen komen om zo aanneemsommen eerder te verkrijgen.
Artikelen & Publicaties