Skip to main content

Indekken of dienstverlening?


De aannemer had goed opgelet op de juridische cursus die hij had gevolgd. Alles wat de opdrachtgever en hij hadden besproken op de bouw, legde hij vast. Tientallen mailtjes per dag. Toen de opdrachtgever vroeg of dat wat minder kon zei de aannemer: “Dit doe ik op advies van mijn advocaat. Als het verkeerd gaat, heb ik in ieder geval dossier opgebouwd.” Tussen aannemer en opdrachtgever is het niet meer goed gekomen.

Dossiervorming

Bij ieder juridisch geschil zal de advocaat vragen: wat staat er op papier? Zijn er getekende overeenkomsten? Zijn afspraken per brief of mail bevestigd? Desnoods via WhatsApp? Uiteraard zijn mondelinge afspraken in de meeste gevallen bindend; de wet kent een paar uitzonderingen. Het bestaan en de inhoud van mondeling afspraken zijn alleen zo moeilijk aan te tonen. Het is snel het woord van de één tegen het woord van de ander. Om die reden zeggen de juridische adviseurs: leg afspraken vast.

Maar hoe voorkom je dat de vastlegging van afspraken lijkt op indekken voor als het verkeerd gaat? Wat de aannemer had gezegd, was weliswaar eerlijk, maar het helpt de verstandhouding op de bouw niet.

Ruis

Mijn advies: haal het vastleggen van afspraken uit het juridische. Je legt afspraken niet vast om je in te dekken voor als het verkeerd gaat. Je let afspraken vast in het kader van dienstverlening.

Als voorbeeld de bouw van een nieuwbouwpand. De aannemer en opdrachtgever staan op de bouw te praten over de elektrische installaties. De opdrachtgever had op tekening het aantal stopcontacten in de keuken gezien. Bij nader inzien wil hij naast de ingetekende stopcontacten nog extra laten plaatsen. Terwijl hij dat met de aannemer bespreekt, komt net een vrachtwagen aanrijden om bouwmaterialen af te leveren, staan buiten de voegers met de radio keihard aan op de steigers en komt een stukadoor het gesprek inbreken om vragen te stellen over de uitvoering van een bepaald detail en gaan zowel de mobiele telefoon van de aannemer als van de opdrachtgever drie keer af. Of komen via de telefoon WhatsApp berichten of mails binnen. Ruis.

De kans is groot dat de opdrachtgever en de aannemer aan het einde niet exact dezelfde ideeën hebben over 1) het aantal extra stopcontacten, 2) de exacte locatie daarvan, 3) de meerprijs, 4) de gevolgen voor de planning en 5) de afstemming met eventuele nevenaannemers.

Dienstverlening

Een aannemer die dienstverlening hoog in het vaandel heeft, bevestigt het voorstel over deze bestekswijziging per mail. Plattegrondje, de meerkosten en de planning. Met de vraag of dit met de nevenaannemers besproken moet worden. De aannemer vraagt de opdrachtgever binnen enkele dagen daarop te reageren. Bevestigt de opdrachtgever zijn of haar akkoord, dan voert de aannemer dat meerwerk uit. Zonder tijdig bericht van de opdrachtgever voert de aannemer het uit volgens ontwerp. Op die manier weet de opdrachtgever waar die aan toe is, hebben partijen achteraf geen discussie over meerwerkaanspraken en wordt het risico op juridische geschillen klein gehouden.

Op die manier is het vastleggen van afspraken geen indekken. Het is dienstverlening. Duidelijkheid voor de opdrachtgever. En daarmee ook voor jezelf.

Auteur

Remco Smith
mr. Remco Smith

Meer artikelen en publicaties


Geschreven op .
Bouwkosten rijzen de pan uit. Een bouw gestart in 2021 is nu nauwelijks meer binnen budget te realiseren. Kan de aannemer die kosten bij de opdrachtgever neerleggen?
Geschreven op .
Eerder heb ik praktische tip gegeven hoe geschillen bij verbouwingen te voorkomen. Maar wat kan een architect eigenlijk bij verbouwingen betekenen?
Geschreven op .
Praktische tips voor consumenten die willen verbouwen Verbouwen van de woning kost vaak heel veel geld. Het is stressvol, je legt de verantwoordelijkheid bij een aannemer die je misschien niet of nauwelijks kent. Voordat je het weet heb je een half afgebouwde woning en regelmatig contact met een advocaat. Hoe kun je geschillen bij verbouwen voorkomen?
Geschreven op .
Meerwerk blijft een aanleiding voor voor geschillen in de bouw. De Hoge Raad heeft op 1 juli 2022 een heel belangrijk arrest gewezen, dat als het goed is meer duidelijkheid biedt over de verantwoordelijkheden van aannemer en opdrachtgever
Geschreven op .
"50 jaar Vereniging voor Bouwrecht, verhalen van leden" heet het jubileumboek van de VBR. Ik ben er trots op dat ik ben uitgenodigd om daar een stuk over te schrijven
Geschreven op .
Indekken of dienstverlening? Aannemers vinden het vaak lastig om afspraken over meerwerk en planning vast te leggen. Het lijkt dan toch op indekken, dossiervorming. Tijd voor een andere visie op het bevestigen van afspraken.
Geschreven op .
Transformatie naar woningen: voorkom geschillen! Het transformeren van kantoorruimten en fabriekshallen of loodsen naar woningen neemt een vlucht. Het leidt tot woningen in de bebouwde omgeving, vaak al met voorzieningen in de buurt. En leegstand van kantoren wordt daarmee ook opgelost. Wat zijn risico's van die transformatie voor aannemer, ontwikkelaar en uiteindelijke bewoner?
Geschreven op .
Als appartementseigenaar heb je opeens niet meer alles te zeggen over de woning. De VvE bepaalt wanneer onderhoud wordt gepleegd, of laadpalen mogen worden geplaatst en wanneer de kozijnen weer worden geschilderd. Sta je dan als eigenaar machteloos? Nee, zeker niet, maar let wel op de hele korte termijnen
Geschreven op .
Corona en huur: wie bewijst wat?
Geschreven op .
Kritiek op concept voor DNR 2022
Geschreven op .
Nieuwe voorwaarden voor architecten en adviseurs in de bouw
Geschreven op .
Wat is dat, een funderingsgebrek? Hoe vindt funderingsherstel plaats? En wat komt daar bij kijken? Jan Dogterom heeft daar een ontzettend informatieve film over gemaakt, waarvoor ik ben geïnterviewd.
Geschreven op .
Naar verwachting zal per 1 juli 2022 de Wet kwaliteitsborgen voor het bouwen in werking treden. Onderdeel daarvan is de wijziging van de aansprakelijkheid na oplevering. Aan de hand van een arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden ben ik nagegaan of die wet voor de woningbouw veel veranderingen gaat meebrengen, of dat de consument al een beter instrument in handen heeft.
Geschreven op .
Het Coronavirus heeft in 2020 een groot deel van de samenleving plat gelegd. Ook de bouw heeft daar schade door ondervonden. Het Instituut voor Bouwrecht (IBR) heeft mij gevraagd een bijdrage te schrijven over de verwachte juridische gevolgen van het Coronavirus.
Geschreven op .
Op 12 november 2019 heeft ProBitumen een heel interessant congres georganiseerd over de Wet kwaliteitsborgen voor het bouwen. Ik heb daar een voordracht gehouden over aansprakelijkheid en waarschuwingsplicht. Een verslag van die middag is hierbij toegevoegd
Geschreven op .
De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen is in aangepaste vorm aan de Eerste Kamer voorgelegd. Cobouw heeft mijn mening daarover gevraagd.
Geschreven op .
In het Eigen Huis Magazine van Vereniging Eigen Huis staat een artikel over onderzoeks- en informatieplicht, vooral waar het gaat om de fundering. Ik ben daarvoor geïnterviewd.
Geschreven op .
In de Bouwrecht (Kluwer) van december 2017 staat een noot bij een arrest van de Hoge Raad en een vonnis van de rechtbank Limburg, sector kanton, over de eisen aan de klachtplicht. Geschreven samen met Erik Lichtenveldt (THL Advocaten)
Geschreven op .
De overspannen huizenmarkt in Rotterdam heeft tot een artikel geleid over de rol van de verkoper en de makelaar. Het AD heeft mij daarvoor geïnterviewd.
Geschreven op .
De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen is op 4 juli 2017 behandeld in de Eerste Kamer. Cobouw heeft mij gevraagd naar mijn mening over het wetsvoorstel.
Geschreven op .
In het tijdschrift Bouwkwaliteit in de praktijk heeft mijn artikel gestaan over een door de rechtbank opgelegde sloopplicht, ondanks een onherroepelijke omgevingsvergunning.
Geschreven op .
In mijn blog van juli ben ik ingegaan op de bepaling van de bouwtijd. Conclusie was, dat de renovatieprof er goed aan doet om een bouwtijd af te spreken. Maar wat nu als er te laat wordt opgeleverd?
Fundering
Geschreven op .
Op een dag plaatsen de buren bouwhekken voor de woning. De buurvrouw doet een briefje in de brievenbus met de mededeling dat zij heeft besloten over te gaan tot funderingsherstel. Dat zal wat overlast geven en daarvoor biedt zij op voorhand excuses aan. Als de werkzaamheden zijn afgerond zal de buurvrouw een opgave doen van de kosten van het herstel van de mandelige muur en zij gaat ervan uit dat de buren de helft zullen voldoen.1 Kan dat zomaar?
Contracteren met adviseurs
Geschreven op .
Veel bouwprojecten leiden tot juridische procedures. Als achteraf geanalyseerd wordt wat de oorzaak is van de geschillen, blijkt die vaak te worden gevonden in de overeenkomst. De overeenkomst waarin onmogelijke eisen staan, of waarin verantwoordelijkheden bij de verkeerde partij liggen. Het is dan ook niet verwonderlijk, dat juristen steeds vaker worden betrokken bij het opmaken van een contract.
Geschreven op .
Cobouw heeft in een aantal artikel geschreven over de vallende bouwkraan in Alphen aan den Rijn, en dan vooral over de aanbesteding en contractvorming. Cobouwjournalist Thomas van Belzen heeft mij gevraagd de aanbestedingsstukken te onderzoeken en mijn mening hierover gevraagd.
Houten heipaal
Geschreven op .
In Nederland staan honderdduizenden woningen op houten palen. In veel gevallen zijn dat woningen die onderdeel uitmaken van een rij woningen. De wanden tussen die woningen zijn veelal mandelig: het gezamenlijk eigendom van de eigenaar en de buren. Wat nu als de fundering van de woning langzamerhand bezwijkt? Mag je zomaar herfunderen?
Geschreven op .
Alphen aan de Rijn kon eigenlijk geen kant meer op, toen ze ontdekte dat er maar één inschrijver was voor de renovatie van de Julianabrug. Of de hele aanbesteding had opnieuw gemoeten. Maar dat kost tijd. Kostbare tijd, die de gemeente niet had vanwege een hardloopwedstrijd.
Tips
Geschreven op .
Veel opdrachtgevers worstelen met het inrichten van de aanbestedingsprocedure. Wat vraag je nu? Wat vind je als opdrachtgever echt belangrijk? Hoe kom je tot de beste inschrijving die garandeert dat het werk zo goed mogelijk wordt uitgevoerd? Of is het juist van belang dat het zo goedkoop mogelijk wordt uitgevoerd? Het is niet eenvoudig om het aanbestedingsreglement of de aanbestedingsleidraad zo in te richten, dat de uitkomst van de aanbesteding is dat de beste inschrijver wint.
Geschreven op .
In Bouwrecht van september 2014 staat een annotatie van mijn hand over een vonnis van de Raad van Arbitrage voor de Bouw over korting vanwege te late oplevering, en het risico voor het opnemen van de verkeerde UAV (de niet bestaande UAV 1986 in plaats van UAV 1968 of UAV 1989).
Geschreven op .
In Bouwrecht van mei 2014 staat een annotatie van mijn hand onder het vonnis over de geruchtmakende aanbesteding van het Depotgebouw van museum Boymans van Beuningen in Rotterdam.
Geschreven op .
In de Cobouw heeft op 20 april 2013 een artikel gestaan over het initiatief om te komen tot nieuwe algemene voorwaarden voor adviseurs in de bouw, waarbij ook opdrachtgevers betrokken zouden zijn. Deze nieuwe algemene voorwaarden zouden moeten gelden als de opvolger van DNR 2011. Voor dit artikel ben ik geïnterviewd.
Geschreven op .
In de Cobouw van 22 september 2012 stond een artikel over een onderzoek van prof. Ira Helsloot over de mate waarin aannemers hun aansprakelijkheid proberen af te schuiven. De Cobouw heeft mij geïnterviewd voor een tegengeluid.
Geschreven op .
In de Cobouw van 9 augustus 2012 stond een artikel over de betalingsmoraal in de bouw. Ik heb daarin gewezen naar MKB-aannemers, die beter voor zichzelf op mogen komen om zo aanneemsommen eerder te verkrijgen.
Artikelen & Publicaties