Contracteren met adviseurs

| Advies in de bouw

Veel bouwprojecten leiden tot juridische procedures. Als achteraf geanalyseerd wordt wat de oorzaak is van de geschillen, blijkt die vaak te worden gevonden in de overeenkomst. De overeenkomst waarin onmogelijke eisen staan, of waarin verantwoordelijkheden bij de verkeerde partij liggen. Het is dan ook niet verwonderlijk, dat juristen steeds vaker worden betrokken bij het opmaken van een contract.

Advies in de bouw

Nieuwe problemen

Dat advocaten / juristen al zijn betrokken bij het opmaken van een overeenkomst, kan van zichzelf weer leiden tot nieuwe conflicten. In veel gevallen maakt de advocaat van de opdrachtgever een conceptovereenkomst, waarin hij allerlei garanties wil afdwingen van de adviseur. De DNR 2011 (2005), de standaardvoorwaarden van de adviseur in de bouw, wordt dan wel van toepassing verklaard. Maar in het concept staan dan weer zoveel afwijkingen op DNR 2011 dat die toepasselijk verklaring niet echt veel waarde heeft.

Belangrijkste bepalingen DNR

Afhankelijk van de aard van de door de adviseur (architect, constructeur, bouwbegeleider) te verrichten werkzaamheden, blijkt in de regel dat artikelen 13 tot en met 16 DNR 2011 het meest van belang is. Kort gezegd:

  • in artikel 13 DNR 2011 staat wanneer een adviseur toerekenbaar tekort is geschoten en dat hij dat aansprakelijk is voor de geleden schade;
  • In artikel 14 DNR 2011 staat onder meer dat de aansprakelijkheid beperkt is tot alleen directe schade, en dat aansprakelijkheid voor indirecte schade is uitgesloten;
  • In artikel 15 DNR 2011 staat dat de hoogte van de aansprakelijkheid is beperkt tot de hoogte van het honorarium, met een maximum van € 1 miljoen (of 3 keer het honorarium, met een maximum van € 2,5 miljoen);
  • In artikel 16 DNR 2011 staat dat de adviseur niet meer aansprakelijk is na verloop van vijf jaar na het einde van het werk.

Hoe loopt het vaak?

Voor een werk is een honorarium van € 35.000 excl. BTW afgesproken. De opdrachtgever legt een conceptovereenkomst neer, waarin staat dat de adviseur de aansprakelijkheid voor indirecte schade ook moet aanvaarden, dat de aansprakelijkheid beperkt is tot € 2,5 miljoen en dat de adviseur nog aansprakelijk is tot tien jaar na einde werk. De adviseur stuurt dat concept naar zijn advocaat, die zal aangeven dat deze voorwaarden voor een klein werk volledig buitensporig zijn. De adviseur stuurt zijn tekstvoorstellen naar de opdrachtgever en partijen zijn nog voordat de handtekening op de overeenkomst is gezet en het werk is begonnen met elkaar in geschil. Aangewakkerd door advocaten die de belangen voor hun opdrachtgever maximaal willen behartigen, maar daarbij soms de belangen van de contractspartner nog wel eens over het hoofd zien.

Wat is de angst van partijen?

Een aantal uitzonderingen daargelaten, zijn veel adviseurs werkzaam in kleine organisaties. Zij kunnen niet zomaar, in het geval van schade, een miljoen neerleggen. Terwijl in sommige gevallen de schade wel groot kan zijn. De angst is dan ook te begrijpen. Net zoals een opdrachtgever niet zit te wachten op het dragen van schade, omdat de adviseur nu eenmaal niet kapitaalkrachtig is. En de aansprakelijkheidsbeperking tot de hoogte van het honorarium is in veel gevallen wel erg karig.
Bijvoorbeeld: een fout in het palenplan kan tot hele grote schade leiden terwijl de adviseur waarschijnlijk een laag bedrag kan factureren.

Hoe kan het ook?

De oplossing van het probleem ligt bij de verzekeraars. Veel verzekeraars bieden standaard dekking tot € 1 of zelfs € 2,5 miljoen. Ook bij een honorarium van € 35.000,00. Veel verzekeraars accepteren ook indirecte schade, maar dan wel met enkele uitsluitingen. Letselschade is dan uitgesloten, maar huurderving of renteverlies blijken vaak verzekerbaar.

De oplossing is dan ook simpel. Opdrachtgever en adviseur sturen elkaar niet meteen contracten toe, maar vragen bij de verzekeraar van de adviseur wat er mogelijk is. Dat blijkt vaak aanzienlijk meer dan gedacht. Wat de verzekeraar als mogelijkheden aandraagt, nemen partijen op in de overeenkomst. Soms is een extra premiebetaling nodig en maken partijen daarover afspraken, maar vaak blijkt zonder extra premiebetaling de dekking al aanzienlijk, ook voor kleine opdrachten. Om de adviseur tegemoet te komen, zou nog afgesproken kunnen worden dat de aansprakelijkheid beperkt is tot de hoogte van het door de verzekeraar uit te keren bedrag, te vermeerderen met het eigen risico. Op die manier komen partijen samen tot aansprakelijkheidsbeperkingen die aanzienlijk verder gaan dan DNR 2011.
Komen partijen samen, zonder geschillen, tot een oplossing. Dan kan het nog verstandig zijn dat advocaten mee kijken naar de inhoud van de overeenkomst, maar is er voor de bepalingen die het meeste conflicten oproepen al een oplossing gevonden.

Auteur

Remco Smith
mr. Remco Smith

Meer artikelen en publicaties


Vereniging voor Bouwrecht 50 jaar: "Gebreken aan het fundament"

Geschreven op .
"50 jaar Vereniging voor Bouwrecht, verhalen van leden" heet het jubileumboek van de VBR. Ik ben er trots op dat ik ben uitgenodigd om daar een stuk over te schrijven

Indekken of dienstverlening?

Geschreven op .
Indekken of dienstverlening? Aannemers vinden het vaak lastig om afspraken over meerwerk en planning vast te leggen. Het lijkt dan toch op indekken, dossiervorming. Tijd voor een andere visie op het bevestigen van afspraken.

Transformaties naar woningen: voorkom geschillen!

Geschreven op .
Transformatie naar woningen: voorkom geschillen! Het transformeren van kantoorruimten en fabriekshallen of loodsen naar woningen neemt een vlucht. Het leidt tot woningen in de bebouwde omgeving, vaak al met voorzieningen in de buurt. En leegstand van kantoren wordt daarmee ook opgelost. Wat zijn risico's van die transformatie voor aannemer, ontwikkelaar en uiteindelijke bewoner?

Vernietiging van VvE-besluiten: let op de termijnen!

Geschreven op .
Als appartementseigenaar heb je opeens niet meer alles te zeggen over de woning. De VvE bepaalt wanneer onderhoud wordt gepleegd, of laadpalen mogen worden geplaatst en wanneer de kozijnen weer worden geschilderd. Sta je dan als eigenaar machteloos? Nee, zeker niet, maar let wel op de hele korte termijnen

Huur en Corona: wie bewijst wat?

Geschreven op .
Corona en huur: wie bewijst wat?

Kritiek op concept DNR 2022

Geschreven op .
Kritiek op concept voor DNR 2022

Nieuwe DNR aangeboden voor consultatieronde

Geschreven op .
Nieuwe voorwaarden voor architecten en adviseurs in de bouw

Als je woning zakt

Geschreven op .
Wat is dat, een funderingsgebrek? Hoe vindt funderingsherstel plaats? En wat komt daar bij kijken? Jan Dogterom heeft daar een ontzettend informatieve film over gemaakt, waarvoor ik ben geïnterviewd.

Bouwrecht annotatie

Geschreven op .
Naar verwachting zal per 1 juli 2022 de Wet kwaliteitsborgen voor het bouwen in werking treden. Onderdeel daarvan is de wijziging van de aansprakelijkheid na oplevering. Aan de hand van een arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden ben ik nagegaan of die wet voor de woningbouw veel veranderingen gaat meebrengen, of dat de consument al een beter instrument in handen heeft.

Corona en bouwtijdverlenging volgens de UAV 2012

Geschreven op .
Het Coronavirus heeft in 2020 een groot deel van de samenleving plat gelegd. Ook de bouw heeft daar schade door ondervonden. Het Instituut voor Bouwrecht (IBR) heeft mij gevraagd een bijdrage te schrijven over de verwachte juridische gevolgen van het Coronavirus.

Gevolgen Wet Kwaliteitsborging voor dakaannemer

Geschreven op .
Op 12 november 2019 heeft ProBitumen een heel interessant congres georganiseerd over de Wet kwaliteitsborgen voor het bouwen. Ik heb daar een voordracht gehouden over aansprakelijkheid en waarschuwingsplicht. Een verslag van die middag is hierbij toegevoegd

Hoogleraar VU Wet Kwaliteitsborgen rijp voor de sloop

Geschreven op .
De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen is in aangepaste vorm aan de Eerste Kamer voorgelegd. Cobouw heeft mijn mening daarover gevraagd.

Onderzoeks- en informatieplicht, vooral waar het gaat om de fundering

Geschreven op .
In het Eigen Huis Magazine van Vereniging Eigen Huis staat een artikel over onderzoeks- en informatieplicht, vooral waar het gaat om de fundering. Ik ben daarvoor geïnterviewd.

Bouwrecht noot klachtplicht

Geschreven op .
In de Bouwrecht (Kluwer) van december 2017 staat een noot bij een arrest van de Hoge Raad en een vonnis van de rechtbank Limburg, sector kanton, over de eisen aan de klachtplicht. Geschreven samen met Erik Lichtenveldt (THL Advocaten)

Huizenkoper te gretig in AD

Geschreven op .
De overspannen huizenmarkt in Rotterdam heeft tot een artikel geleid over de rol van de verkoper en de makelaar. Het AD heeft mij daarvoor geïnterviewd.

Nieuwe bouwwet gaat voor problemen zorgen

Geschreven op .
De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen is op 4 juli 2017 behandeld in de Eerste Kamer. Cobouw heeft mij gevraagd naar mijn mening over het wetsvoorstel.

Slopen ondanks omgevingsvergunning: hoe zit dat?

Geschreven op .
In het tijdschrift Bouwkwaliteit in de praktijk heeft mijn artikel gestaan over een door de rechtbank opgelegde sloopplicht, ondanks een onherroepelijke omgevingsvergunning.

Bouwgeschillen: Te laat opgeleverd, en dan?

Geschreven op .
In mijn blog van juli ben ik ingegaan op de bepaling van de bouwtijd. Conclusie was, dat de renovatieprof er goed aan doet om een bouwtijd af te spreken. Maar wat nu als er te laat wordt opgeleverd?
Fundering

Herfunderen van mandelige muren

Geschreven op .
Op een dag plaatsen de buren bouwhekken voor de woning. De buurvrouw doet een briefje in de brievenbus met de mededeling dat zij heeft besloten over te gaan tot funderingsherstel. Dat zal wat overlast geven en daarvoor biedt zij op voorhand excuses aan. Als de werkzaamheden zijn afgerond zal de buurvrouw een opgave doen van de kosten van het herstel van de mandelige muur en zij gaat ervan uit dat de buren de helft zullen voldoen.1 Kan dat zomaar?
Contracteren met adviseurs

Contracteren met adviseurs

Geschreven op .
Veel bouwprojecten leiden tot juridische procedures. Als achteraf geanalyseerd wordt wat de oorzaak is van de geschillen, blijkt die vaak te worden gevonden in de overeenkomst. De overeenkomst waarin onmogelijke eisen staan, of waarin verantwoordelijkheden bij de verkeerde partij liggen. Het is dan ook niet verwonderlijk, dat juristen steeds vaker worden betrokken bij het opmaken van een contract.

Alphen negeerde advies

Geschreven op .
Cobouw heeft in een aantal artikel geschreven over de vallende bouwkraan in Alphen aan den Rijn, en dan vooral over de aanbesteding en contractvorming. Cobouwjournalist Thomas van Belzen heeft mij gevraagd de aanbestedingsstukken te onderzoeken en mijn mening hierover gevraagd.
Houten heipaal

Funderen van mandelige muren

Geschreven op .
In Nederland staan honderdduizenden woningen op houten palen. In veel gevallen zijn dat woningen die onderdeel uitmaken van een rij woningen. De wanden tussen die woningen zijn veelal mandelig: het gezamenlijk eigendom van de eigenaar en de buren. Wat nu als de fundering van de woning langzamerhand bezwijkt? Mag je zomaar herfunderen?

Alphen met rug tegen de muur

Geschreven op .
Alphen aan de Rijn kon eigenlijk geen kant meer op, toen ze ontdekte dat er maar één inschrijver was voor de renovatie van de Julianabrug. Of de hele aanbesteding had opnieuw gemoeten. Maar dat kost tijd. Kostbare tijd, die de gemeente niet had vanwege een hardloopwedstrijd.
Tips

Tips uit de praktijk over het aanbesteden

Geschreven op .
Veel opdrachtgevers worstelen met het inrichten van de aanbestedingsprocedure. Wat vraag je nu? Wat vind je als opdrachtgever echt belangrijk? Hoe kom je tot de beste inschrijving die garandeert dat het werk zo goed mogelijk wordt uitgevoerd? Of is het juist van belang dat het zo goedkoop mogelijk wordt uitgevoerd? Het is niet eenvoudig om het aanbestedingsreglement of de aanbestedingsleidraad zo in te richten, dat de uitkomst van de aanbesteding is dat de beste inschrijver wint.

Bouwrecht noot UAV

Geschreven op .
In Bouwrecht van september 2014 staat een annotatie van mijn hand over een vonnis van de Raad van Arbitrage voor de Bouw over korting vanwege te late oplevering, en het risico voor het opnemen van de verkeerde UAV (de niet bestaande UAV 1986 in plaats van UAV 1968 of UAV 1989).

Bouwrecht aanbesteding depotgebouw

Geschreven op .
In Bouwrecht van mei 2014 staat een annotatie van mijn hand onder het vonnis over de geruchtmakende aanbesteding van het Depotgebouw van museum Boymans van Beuningen in Rotterdam.

Over nieuwe voorwaarden voor adviseurs

Geschreven op .
In de Cobouw heeft op 20 april 2013 een artikel gestaan over het initiatief om te komen tot nieuwe algemene voorwaarden voor adviseurs in de bouw, waarbij ook opdrachtgevers betrokken zouden zijn. Deze nieuwe algemene voorwaarden zouden moeten gelden als de opvolger van DNR 2011. Voor dit artikel ben ik geïnterviewd.

Advocaat bouwrecht: Verbod kan deels werken

Geschreven op .
In de Cobouw van 22 september 2012 stond een artikel over een onderzoek van prof. Ira Helsloot over de mate waarin aannemers hun aansprakelijkheid proberen af te schuiven. De Cobouw heeft mij geïnterviewd voor een tegengeluid.

Zo doorgaan leidt tot meer faillissementen

Geschreven op .
In de Cobouw van 9 augustus 2012 stond een artikel over de betalingsmoraal in de bouw. Ik heb daarin gewezen naar MKB-aannemers, die beter voor zichzelf op mogen komen om zo aanneemsommen eerder te verkrijgen.
Artikelen & Publicaties

Fundament Advocatuur

Bouwrecht advocaat die de taal van de bouw spreekt. Biedt juridische ondersteuning bij geschillen in de bouw voor zowel MKB als particulieren.