Transformaties naar woningen: voorkom geschillen!

In de berichtgeving over woningnood gaat het vaak over transformaties. Kunnen oude woningen, loodsen, kantoren niet worden omgebouwd naar woningen? Voordat een dergelijk project wordt opgepakt, is het verstandig om goed na te denken over de contractvorming. Hoe leggen partijen de afspraken over het opknappen van die gebouwen goed vast?

Hoe worden transformaties nou vaak vorm gegeven? Het meest voorkomende: een ontwikkelaar koopt een pand, zorgt voor kadastrale splitsing en maakt voor het ombouwen naar woningen een plan. Dat plan kan een volwaardige set bouwtekeningen en details zijn, met een Technische Omschrijving. Soms is dat plan wat minder voldragen. De ontwikkelaar zoekt een aannemer voor de uitvoering. Vervolgens worden de woningen in de markt gezet. De ‘koper’ van een appartement sluit zowel een koopovereenkomst met de ontwikkelaar als een aannemingsovereenkomst met de aannemer, op basis van het door of in opdracht van de ontwikkelaar opgestelde ontwerp.

Daar gaat het dus vaak fout. In mijn praktijk heb ik al ettelijke dossiers behandeld die gaan over zulke transformaties. De problemen zijn legio. Een paar voorbeelden:

• In de Technische Omschrijving is niets opgenomen over de buitenschil: de aannemer heeft de buitengevel niet in de opdracht. Net na de oplevering ziet de eigenaar van het appartement lekkages bij de kozijnen. Wie kan hij daar op aanspreken? Niet de aannemer, want die heeft geen werkzaamheden aan de buitengevel aangenomen. De eigenaar houdt wel betaling van de laatste 5% vast. Wat kan de aannemer het beste doen?
• Tijdens het werk blijkt dat de ontwikkelaar de aanneemsom veel te laag heeft ingeschat (al dan niet bewust). Wat te doen met de aannemer die het werk niet kan of wil uitvoeren, of door het project failliet gaat?
• Het bestaande pand kan de beoogde werkzaamheden constructief niet dragen. Wie is daarvoor verantwoordelijk?
• Wat als de nutsvoorzieningen niet zijn opgenomen in de overeenkomsten en de aannemer en ontwikkelaar wijzen naar elkaar?

Bij de bouw van nieuwbouwwoningen kunnen zulke geschillen ook ontstaan, maar bij transformaties zijn zulke problemen logischer. Vanwege het onderscheid tussen bestaande bouw en de opdracht aan de aannemer.

Dat wil je als uiteindelijke eigenaar niet maar ook de aannemer en ontwikkelaar moeten dat ook niet willen. Het leidt tot grote juridische problemen en de winsten in het project verdwijnen met een beetje pech als sneeuw voor de zon.

Ontwikkelaar en aannemer kunnen daarvoor oplossingen bieden. Dat moeten zij. Juist omdat je in transformaties zoveel kunt tegenkomen wat je op voorhand niet kunt voorzien.

Een aantal voorstellen:

• Neem echt de tijd om het ontwerp heel goed door te lichten en echt te controleren of het ontwerp klopt;
• Aannemer en ontwikkelaar kunnen afspreken ten opzichte van de uiteindelijke eigenaar hoofdelijk aansprakelijk te zijn, waarbij zij ook nog kunnen beslissen dat zij samen delen in winsten en verliezen;
• Voor de aannemer geldt al voor consumenten het recht om de laatste 5% niet te betalen in afwachting van het oplossen van opleverpunten. De ontwikkelaar kan zich ook op die manier jegens de eigenaar verbinden om een bedrag van de koopsom in depot te houden.

Ontwikkelaar en aannemer moeten hier op voorhand echt goed over nadenken. Ter bescherming van de consument. En ter voorkoming van juridische geschillen.