Funderingen en kostenverdeling

Eigenaren van een rijtjeswoning zullen het niet beseffen: zij zijn samen met hun buren eigenaar van de woningscheidende muur. Meestal merk je daar niet van, behalve als je over wilt gaan tot funderingsherstel.

𝗛𝗼𝗲𝘇𝗼 𝗿𝗲𝗸𝗲𝗻𝗶𝗻𝗴 𝗵𝗼𝘂𝗱𝗲𝗻 𝗺𝗲𝘁 𝗯𝘂𝗿𝗲𝗻? 𝗛𝗲𝘁 𝗶𝘀 𝘁𝗼𝗰𝗵 𝗺𝗶𝗷𝗻 𝗳𝘂𝗻𝗱𝗲𝗿𝗶𝗻𝗴?
De fundering onder de woningscheidende muur is toch echt van de buren gezamenlijk. De wet noemt dat 'mandelig': mandelige zaken (dus ook de gemeenschappelijke fundering) moeten 'op kosten van alle eigenaren worden onderhouden, gereinigd en, indien nodig, hersteld' (art. 5:65 BW).

𝗗𝘂𝘀 𝗮𝗹𝘀 𝗶𝗸 𝗸𝗮𝗻 𝗵𝗲𝗿𝗳𝘂𝗻𝗱𝗲𝗿𝗲𝗻, 𝗯𝗲𝘁𝗮𝗹𝗲𝗻 𝗱𝗲 𝗯𝘂𝗿𝗲𝗻 𝗺𝗲𝗲? 
Ja, uitgangspunt is dat de buren meebetalen, als jij wilt herfunderen en zij niet.

𝗛𝗼𝗲 𝗯𝗲𝗽𝗮𝗮𝗹 𝗷𝗲 𝗱𝗶𝗲 𝗸𝗼𝘀𝘁𝗲𝗻? 
Dat is een hele goede vraag. Eén waar ik, als specialist op dit rechtsgebied, vaak tegenaan loop. En waar ook niet een eenduidig antwoord voor geldt. Het is een vraag waar de praktijk mee worstelt. Veel wordt over de verdeling van de kosten niet geprocedeerd, dus het is nog een beetje zoeken naar het juiste antwoord.

𝗞𝘂𝗻 𝗷𝗲 𝗱𝗮𝗻 𝘁𝗼𝗰𝗵 𝗲𝗲𝗻 𝗿𝗶𝗰𝗵𝘁𝗹𝗶𝗷𝗻 𝗴𝗲𝘃𝗲𝗻?
Het Hof Amsterdam heeft een arrest gewezen over dit onderwerp (vindplaat: ECLI:NL:GHAMS:2025:2556 ).

Allereerst de verdeling: volgens het Hof is maatgevend wat het gewicht is dat de fundering moet dragen. Die oplossing is vaker in rechtspraak te vinden: een deskundige maakt een berekening van de drukverdeling van de beide panden op de mandelige fundering en daaruit volgt een percentage. Aan de hand daarvan worden de kosten verdeeld, dat is niet per definitie bij helfte.

Dan de kosten. Welke kosten moeten aan de hand van dat percentage worden verdeeld? De wet geeft hierover immers geen uitsluitsel:
- uiteraard de kosten van de palen, dat spreekt voor zich. Als de herfunderende eigenaar meteen een kelder wil, betalen de buren de daarmee gepaard gaande kosten uiteraard niet;
- deskundigenbericht, waaronder het funderingsonderzoek en de constructieberekening ten behoeve van de fundering;
- de vooropname (alhoewel die vaak in de aanneemsom is inbegrepen, als voorwaarde voor dekking op de CAR-polis);
- graafkosten, vervuilde grond, afvoer van puin;
- leges voor de omgevingsvergunning;
- kosten zoals tijdelijke voorzieningen, demonteren/opslaan diverse onderdelen, in stand houden nutsvoorzieningen, sloopwerk bestaande kelder, veiligheids-, gezondheids- en milieukundige voorzieningen, aan- en afvoer betonpomp en opleveren;
- bouwplaatskosten.

𝗭𝗮𝗹 𝗱𝗲 𝗿𝗲𝗰𝗵𝘁𝗲𝗿 𝗱𝗲𝘇𝗲 𝗸𝗼𝘀𝘁𝗲𝗻 𝗮𝗹𝘁𝗶𝗷𝗱 𝗺𝗲𝗲𝗻𝗲𝗺𝗲𝗻?
Dat is de vraag. Over dit onderwerp wordt weinig geprocedeerd. Of rechters deze kosten altijd meenemen, kan dus niet met zekerheid worden gezegd. Maar het arrest geeft wel een idee over de wijze van verdeling en de te verdelen kosten.

Dit artikel is op 9 juni geplaatst op LinkedIn.